Thực trạng của Nhà liền thổ: Nguồn cung dồi dào nhưng thanh khoản tiếp tục suy yếu

Nghịch lý nguồn cung và thanh khoản

Phân khúc nhà liền thổ Việt Nam đang đối mặt nghịch lý cung nhiều – giá cao – cầu yếu, với giao dịch giảm mạnh dù nguồn cung tăng kỷ lục. Giá đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá bán, cộng với chính sách pháp lý và tín dụng chưa đủ hỗ trợ, khiến thị trường chủ yếu thuộc về nhà đầu tư và khó tiếp cận người mua thực. Nếu không có biện pháp bình ổn kịp thời, nguy cơ “bong bóng ngược” và thanh khoản thấp sẽ kéo dài.

Báo cáo của One Mount Group chỉ ra lượng giao dịch nhà đất thổ cư trong quý III/2025 chỉ đạt gần 6.100 giao dịch, giảm tới 35% so với quý trước, quay trở lại ngưỡng của năm 2023 - thời điểm thị trường còn chìm trong khó khăn tín dụng.

Lý do của sự sụt giảm này rất rõ ràng: Giá nhà liền thổ tiếp tục leo thang, với mức tăng trung bình 28% chỉ trong 3 quý đầu năm 2025. Hiện tổng giá một căn nhà liền thổ đã cao gấp 2,1 lần căn hộ cùng khu vực, khiến khả năng tiếp cận nhà ở gần như bất khả thi đối với phần lớn người dân. Thị trường đã trở thành cuộc chơi của các nhà đầu tư với các giao dịch "sang tay qua lại" thay vì người mua ở thực.

Trái ngược với sức cầu cạn kiệt, nguồn cung nhà thấp tầng lại tăng kỷ lục. Số lượng sản phẩm biệt thự, liền kề, shophouse mở bán mới trong 3 quý đầu năm đã gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Sự gia tăng này không xuất phát từ nhu cầu thực, mà chủ yếu do thay đổi pháp lý buộc chủ đầu tư phải xây nhà hoàn thiện để bán (thay vì phân lô bán nền). Điều này khiến số liệu nguồn cung bị phình to, trong khi lực cầu thực tế lại yếu.

Cần biện pháp bình ổn giá nhà

Có thể thấy, nhà liền thổ đang bị kẹt trong vòng xoáy nghịch lý cung nhiều – giá cao – cầu yếu – đầu cơ áp đảo. Tỷ trọng chi phí đất đai quá lớn khiến mọi nỗ lực giảm giá bán đều bế tắc.

Nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời, nguy cơ “bong bóng ngược” – tức giá cao nhưng thanh khoản thấp – có thể khiến thị trường đóng băng vĩnh viễn trong khi vẫn gây ảo tưởng thịnh vượng. Việc điều chỉnh bảng giá đất cần phải hết sức thận trọng, dựa trên dữ liệu thực tế và khả năng chi trả của người dân, thay vì bám theo giá giao dịch bị đầu cơ thổi phồng.

Một thị trường bất động sản lành mạnh phải được xây dựng trên nền tảng cầu ở thực, giá hợp lý và chính sách phát triển bền vững. Chỉ khi đó, những khu đô thị mới sẽ thôi “đẹp trên bản vẽ mà vắng bóng người”, và giấc mơ an cư của người Việt mới có thể trở lại tầm tay.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn “đóng băng trong chuyển động”, đề xuất tăng bảng giá đất của Hà Nội từ ngày 1/1/2026 đang khiến giới chuyên môn và doanh nghiệp hết sức lo ngại. Theo dự thảo mới nhất của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, giá đất nội thành dự kiến tăng trung bình 2%, còn khu vực ngoại thành có thể tăng tới 26%.

Theo các chuyên gia đánh giá, trong khi giá nhà ở hiện vẫn ở mức quá cao so với thu nhập bình quân, việc điều chỉnh tăng bảng giá đất sẽ kéo chi phí đầu vào của các doanh nghiệp phát triển dự án lên đáng kể. Khi giá đất - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cấu trúc giá nhà tăng, toàn bộ chi phí từ bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính đến giá bán cuối cùng đều bị đội lên. Điều này không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, mà còn khiến nỗ lực bình ổn thị trường của Nhà nước trở nên khó đạt được.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo: “Nếu bảng giá đất bám theo giá thị trường vốn đã bị thổi phồng, Nhà nước vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo, khiến thị trường càng khó điều chỉnh về mức hợp lý”.

Các doanh nghiệp cũng lên tiếng. CEO một công ty phát triển dự án ở Hà Nội cho biết: “Trong cơ cấu giá nhà, chi phí đất chiếm tới 60–70%. Nếu giá đất tăng, không doanh nghiệp nào có thể giảm giá bán”.

Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư đang dịch chuyển phát triển quỹ đất vùng ven để tạo nguồn cung giá hợp lý, nhưng nếu giá đất ngoại thành cũng tăng 20–30%, “đường lui” này coi như bị chặn.