Chuyển động của ba dòng vốn chính trên thị trường bất động sản

Hiện nay, tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là những dòng vốn chủ đạo đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, 2 trong 3 dòng vốn này đang có dấu hiệu chảy chậm lại.

Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho hay, tính đến ngày 31/8, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 777.235 tỷ đồng (tính đến 30/6/2022 là 784.575 tỷ đồng).

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 185.406 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 23,85% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 42.193 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 37.151 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 35.802 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,6% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 56.403 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,25% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 143.452 tỷ đồng, chiếm 18,45% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 77.311 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 9,95% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 199.517 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Mặc dù, phía Ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới room tín dụng nhưng con số đó chưa thấp tháp gì với thị trường bất động sản. Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng đã ở mức 9,3%. Như vậy, với mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022, dư địa còn lại là 4,7 điểm %, tương đương còn khoảng 450.000 tỉ đồng sẽ được rót vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong 4 tháng cuối năm. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn “chảy” vào lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn là rất mong manh. Nguyên nhân dễ thấy nhất là vì ngân hàng đã đổ quá nhiều vốn cho lĩnh vực nhà đất trong những năm qua.

Đối với kênh trái phiếu, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Bộ Tài chính cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành khoảng 323.000 tỷ đồng, trong đó giá trị phát hành của nhóm bất động sản là khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành trái phiếu.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2022, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn và có sự sụt giảm so với các quý trước. Một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu bị xử lý đã gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Đồng thời, với việc kiểm soát chặt chẽ thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án. Chưa kể, Nghị đinh 65 quy định chặt chẽ về hoạt động phát hành trái phiếu càng khiến các doanh nghiệp khó đủ điều kiện để phát hành trái phiếu hơn.

Theo báo cáo của Fiin Group, trong tháng 9, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) tiếp tục xu hướng giảm từ đầu quý 3 với giá trị phát hành trong tháng đạt 16,1 nghìn tỷ đồng, giảm 18,27% so với tháng trước và 76,44% so với cùng kỳ.

Về nguồn vốn FDI, số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư được Bộ Xây dựng dẫn lại cho thấy, tính đến ngày 20/9/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 18,7 tỷ USD, bằng 84,7% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy vốn đầu tư đăng ký mới giảm nhưng cả vốn đầu tư điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần vẫn tiếp tục tăng so với cùng kỳ.

Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký (tính đến 20/6/2022 là hơn 3,15 tỷ USD) và tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (gần 1,8 tỷ USD).

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, đã có 97 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2022. Trong đó, Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư trên 4,75 tỷ USD, chiếm 25,3% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam. Hàn Quốc đứng thứ hai với trên 3,8 tỷ USD. Nhật Bản đứng thứ ba với tổng vốn đầu tư đăng ký trên 1,9 tỷ USD. 

Bộ Xây dựng cho biết, các tổ chức quốc tế đánh giá Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành và lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục được cải thiện khi Việt Nam trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch Covid-19.

Trước bối cảnh 2 dòng vốn quan trọng của thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát chặt và khó khơi thông trong thời gian ngắn, vốn FDI được xem là chiếc “phao cứu sinh”. Nếu so với thời điểm đầu năm 2022 (tính đến ngày 20/1) thì vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản đã tăng gấp 19 lần.

Nhận định về nguồn vốn mới vào thị trường bất động sản trong khoảng thời gian còn lại của năm 2022, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, việc huy động vốn cổ phiếu rất khó vì thị trường chứng khoán suy giảm mạnh. Ngoài ra, huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp cũng đang giảm bởi các chính sách quản lý chặt chẽ.