Căn hộ khởi sắc
Theo DKRA Consulting, trong quý 3, nguồn cung căn hộ sơ cấp có hơn 15.400 căn được chào bán, tăng 15% so với cùng kỳ quý 3/2024. TP.HCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm gần 97% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt khoảng 6.000 căn, Bình Dương (cũ) là thị trường chủ đạo khi chiếm đến 63,5% tổng số căn hộ được mở bán trong quý 3. Tỷ lệ tiêu thụ căn hộ sơ cấp đạt hơn 8.200 căn, tương đương 54%.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group dự báo, trong quý III/2025, nguồn cung căn hộ phía Nam có thể cải thiện nhờ một số dự án hoàn tất pháp lý, đủ điều kiện mở bán sau thời gian dài ách tắc, nhưng sẽ khó đột biến.
Một số chuyên gia khác nhận định, sự tăng trưởng nguồn cung này vẫn mang nhiều tính chất “kỹ thuật”, khi phần lớn các dự án bung hàng đều là sản phẩm tồn kho hoặc tái khởi động. Việc có rất ít dự án được cấp phép mới hoàn toàn thời gian qua cho thấy, nền tảng nguồn cung còn thiếu vững chắc.
“Điều thị trường cần không chỉ là sự sôi động nhất thời, mà là một bước tiến bền vững và có chiều sâu để đủ sức thu hút các dòng vốn, đồng thời tạo nền tảng ổn định lâu dài cho người dân tiếp cận nhà ở”, ông Phạm Lâm - Trưởng Văn phòng đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại phía Nam chia sẻ.
Sức cầu chung thị trường sơ cấp duy trì đà hồi phục, gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ quý 3/2024. Trong khi đó, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng, mức tăng trung bình từ 12% - 18% so với cùng kỳ. Giá bán thứ cấp bình quân tăng 7% - 15% với thanh khoản tiếp tục khởi sắc”, đại diện DKRA Consulting phân tích.
Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, TP.HCM và vùng phụ cận có nguồn cung sơ cấp trong quý 3 đạt hơn 7.100 căn, tăng 27% so với cùng kỳ. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở TP.HCM, chiếm 81% tổng nguồn cung. Tỷ lệ tiêu thụ đạt hơn 1.200 căn, tương đương 17%. Tỷ lệ tiêu thụ nhà phố, biệt thự gấp 3 lần cùng kỳ năm trước nhưng vẫn khá thấp. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 5% so với quý trước.
Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong quý 4/2025, phân khúc căn hộ vẫn có những kỳ vọng khởi sắc vì nhiều dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị mở bán với số lượng từ 10.000 – 13.000 căn. Trong đó, gần 50% nguồn cung căn hộ đến từ khu vực Bình Dương (cũ). Phân khúc hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B, C dẫn dắt thị trường vùng ven.
Giao dịch ổn định
Theo DKRA, nhu cầu thị trường tăng gấp 5,7 lần so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh tâm lý mua tích cực hơn nhờ thông tin sáp nhập hành chính và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh.
Mặc dù nguồn cung tăng, giá bán vẫn duy trì ở mức cao, chỉ giảm nhẹ tốc độ tăng so với các quý trước. SSI Research nhận định, mức giá neo cao hiện nay chủ yếu do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, song vẫn trong vùng hấp thụ được nhờ tín dụng ổn định và nhu cầu mua ở thực.
Trước đó, theo ghi nhận trong báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Datxanh Services, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trung bình đạt từ 45-50%, tăng 15-20 điểm% so với quý trước, với khoảng gần 10.000 căn hộ giao dịch thành công. Thanh khoản cải thiện giúp giá sơ cấp tiếp tục tăng từ 7-15%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.
Lý giải nguyên nhân thanh khoản phục hồi, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Datxanh Services, cho rằng chủ trương sáp nhập các đơn vị hành chính đã tác động tích cực đến thị trường trong 6 tháng đầu năm. Việc mở rộng không gian phát triển đô thị, tái cấu trúc địa giới giúp quy hoạch tổng thể trở nên bài bản, khoa học hơn. Các khu vực trước đây nhỏ lẻ, manh mún nay được định hướng lại, thuận lợi phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp và cụm dân cư tập trung. Những thay đổi này khơi lại niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là tại các tỉnh phía Nam.
Đồng thời, xu hướng mở rộng đô thị cũng thúc đẩy sự dịch chuyển đầu tư. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến các khu vực được nâng cấp, có tiềm năng trở thành trung tâm hành chính, kinh tế - xã hội mới. Điều này tạo ra làn sóng đón đầu cơ hội, đặc biệt ở phân khúc đất nền, nhà phố và căn hộ tại các khu vực trung tâm mới như Bình Dương (nay là TP HCM), Tây Ninh và Đồng Nai. Bên cạnh đó, thị trường 6 tháng đầu năm còn ghi nhận sự tham gia mạnh mẽ từ các chủ thể trong ngành, tạo nên cục diện tích cực và tiến dần đến kịch bản lý tưởng hơn.