Nhà đầu tư Hà Nội đang dẫn dắt trào lưu “Nam tiến”, đặc biệt tại các vùng ven TP.HCM

Báo cáo quý III/2025 của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội tới bất động sản TP.HCM tăng tới 49% chỉ trong một quý – con số vượt xa mọi địa phương khác và là dấu hiệu rõ ràng cho thấy một chu kỳ đầu tư mới đang hình thành.

Dòng tiền Bắc – Nam và sự mở màn của một chu kỳ mới

Lượt tìm kiếm, khảo sát thực địa và tần suất xuống tiền cho thấy nhà đầu tư phía Bắc không còn xem thị trường phía Nam là trạm dừng tạm thời, mà coi đây là “vùng tăng trưởng dài hạn”. Và nơi họ tập trung nhiều nhất chính là khu vực ven đô TP.HCM – nơi hạ tầng đang bứt phá, quỹ đất còn rộng và giá vẫn dễ chịu hơn đáng kể so với trung tâm.

Đồng Nai, Tây Ninh, Long An (nay đã sáp nhập vào TP.HCM), cùng Bình Dương/TP.HCM trở thành tâm điểm của dòng vốn Bắc tiến. Riêng Đồng Nai ghi nhận mức độ quan tâm tăng 21% trong 9 tháng, dẫn đầu các thị trường vệ tinh.

Ở Biên Hòa hay Long Thành, mức giá 16–23 triệu đồng/m² được xem là hợp lý nếu đặt cạnh mặt bằng 130 triệu đồng/m² tại trung tâm TP.HCM. Lợi suất cho thuê 4,4% tại Biên Hòa thậm chí còn nhỉnh hơn một số quận nội thành, tạo điểm cộng lớn với nhà đầu tư Hà Nội vốn thích tài sản có dòng tiền ổn định.

Nhà đầu tư Hà Nội: Không còn “đánh sóng”, chuyển sang làm thật – khai thác thật

Một thay đổi đáng chú ý: tư duy đầu tư đã dịch chuyển. Nếu giai đoạn 2017–2020 là thời điểm của lướt sóng, đặt cọc nhanh – bán nhanh, thì hiện nay nhà đầu tư Hà Nội ưu tiên mô hình “sở hữu – khai thác – sinh lời”.

Trường hợp anh Nguyễn Anh Đức (Hà Nội) là ví dụ. Anh mạnh tay chi hơn 3,5 tỷ đồng cho 1.600 m² đất vườn tại xã Đức Lập, Tây Ninh để thực hiện giấc mơ “nông trại nghỉ dưỡng”, vừa kinh doanh homestay, vừa làm nơi sum vầy cuối tuần. Với mức giá đất mềm hơn Hà Nội nhiều lần, anh coi đây là khoản đầu tư vừa thực tế vừa gắn giá trị tinh thần.

Chị Trần Bích Tuyền (Hải Phòng) lại chọn hướng đi bài bản hơn. Với kinh nghiệm ngân hàng, chị nhanh chóng nhận ra dư địa tăng giá của Long An sau khi quy hoạch nhập vào TP.HCM. Chỉ trong một tháng, chị sở hữu hai thửa đất vườn hơn 300 m² tại Thủ Thừa với tổng giá hơn 4,2 tỷ đồng, nhắm tới chiến lược tách thửa – phân lô hoặc xây phòng trọ phục vụ công nhân.

“Miền đất hứa” hay hành trình nhiều thử thách?

Dễ thấy điểm chung của nhóm nhà đầu tư miền Bắc: họ không mua theo đám đông mà chọn chiến lược dài hạn, bám sát pháp lý và nhu cầu thực. Nhưng sự xuất hiện dày đặc của họ tại Long An, Tây Ninh, Đồng Nai… cũng góp phần đẩy mặt bằng giá tăng rõ rệt thời gian qua.

Mô hình tách thửa đất vườn thành các lô 300–700 m², chi phí chỉ 230 triệu đồng/lô nhưng bán ra có thể gấp đôi đang trở nên phổ biến. Loại hình này hấp dẫn vì thủ tục nhanh, dễ thế chấp, phù hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ Hà Nội.

Tuy vậy, không phải ai cũng thắng. Môi giới địa phương cảnh báo rằng đất vườn đi kèm rủi ro lớn nếu quy hoạch chưa rõ ràng hoặc hạ tầng liên quan tới các dự án giao thông trọng điểm chậm tiến độ. Nhà đầu tư miền Bắc vốn ít quen cách giao dịch, phong tục và pháp lý của miền Nam cần thận trọng trước khi xuống tiền.

Các chuyên gia nhìn nhận, làn sóng Nam tiến không phải ngẫu nhiên, mà là kết quả của hàng loạt biến số: hạ tầng phía Nam tăng tốc, quy hoạch vùng mở rộng, kinh tế liên kết được nâng tầm.

Không thể không nhắc tới các cấu trúc vùng mới như: Trục TP.HCM – Bà Rịa – Vũng Tàu – Bình Dương; vùng Đồng Nai mở rộng kết nối Bình Phước,… tạo nên nền kinh tế liên hoàn với GRDP hàng đầu cả nước. Cùng với đó, sự hình thành các đô thị động lực như Long Thành, Biên Hòa, Tây Ninh giúp gia tăng nhu cầu nhà ở, thương mại và logistics.

Dù vậy, theo ông Trần Hiếu – Phó Tổng giám đốc DKRA Group, thị trường hiện tại khó lặp lại những cơn sốt đất diện rộng như giai đoạn 2017–2020. Thanh khoản có cải thiện nhưng phần lớn vẫn ở những sản phẩm đất nền nhỏ lẻ, giá vừa túi tiền và có tính giao dịch tốt.