Thị trường chung cư Hà Nội bất ngờ chững lại sau nhiều tháng tăng nóng

Giá đứng, giao dịch giảm – dấu hiệu điều chỉnh cục bộ

Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy nhiều dự án tại các quận vốn là tâm điểm tăng giá như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm hay Thanh Xuân đều không có biến động đáng kể. Tại Central Field, Mỹ Đình Plaza 2, A14 Nam Trung Yên hay Home City, căn hộ 2 phòng ngủ vẫn quanh mức 4,8 – 8,2 tỷ đồng. Dòng 3 phòng ngủ tại Thống Nhất Complex hay các dự án trục Hoàng Đạo Thúy–Lê Văn Lương tiếp tục neo trong khoảng 7 – 10 tỷ đồng/căn.

Một số chủ nhà rao cao hơn vài trăm triệu đồng, nhưng gần như không xuất hiện giao dịch thành công ở mức giá mới. Lượng khách hỏi mua cũng giảm nhẹ so với giai đoạn giữa năm – thời điểm mà các dự án “cháy” hàng chỉ sau vài ngày mở bán.

Dù vậy, hiện tượng điều chỉnh giá mạnh hay bán tháo chưa xảy ra. Thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu thực cao, dân số tăng nhanh và quỹ căn hộ trung tâm ngày càng khan hiếm. Các căn hộ có vị trí đẹp, còn bảo hành, pháp lý minh bạch vẫn duy trì mức giá tốt.

Theo ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính Ngân hàng (ĐH Nguyễn Trãi), mặt bằng giá hiện nay đúng là đã tiệm cận “đỉnh cục bộ” ở một số dự án. Tuy nhiên, để khẳng định thị trường đã chạm đỉnh chung thì còn thiếu dữ liệu. Những trường hợp giảm 100–200 triệu đồng chủ yếu đến từ căn hộ vị trí xấu, tầng thấp, hoặc chủ nhà cần bán nhanh – không phản ánh xu hướng toàn thị trường.

Giới chuyên gia cho rằng phần lớn yếu tố đẩy giá thời gian qua vẫn còn nguyên: chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nguồn cung mới bị siết trong nhiều năm. Vì thế, giá khó giảm đột ngột, trừ khi thị trường được bơm vào một lượng lớn hàng hóa mới.

Năm 2026 mới là giai đoạn “dễ thở” hơn?

Điểm đáng chú ý là Hà Nội đang đẩy nhanh quá trình gỡ vướng pháp lý cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại và tăng tốc phát triển nhà ở xã hội. Nếu các dự án này ra hàng từ 2025–2026, thị trường có thể bước vào chu kỳ cạnh tranh mạnh hơn.

Bà Đỗ Thu Hằng (Savills Hà Nội) dự báo, riêng quý IV/2025, thị trường Hà Nội có thể đón gần 9.000 căn hộ mới, chủ yếu phân khúc hạng B – nhóm sản phẩm có biên độ tác động đến mặt bằng giá mạnh nhất. Ngoài ra, hơn 840 ha đất cho các dự án cải tạo chung cư cũ và các cơ chế mới về thỏa thuận đất đai sẽ tạo ra lượng cung bổ sung đáng kể từ năm 2026.

Điều này đồng nghĩa, nếu giá chưa thể giảm ngay trong năm 2025, thì từ năm 2026 trở đi thị trường sẽ có thêm cơ hội cân bằng lại.

Các dự án vị trí tốt, pháp lý chắc, tiện ích đầy đủ – đặc biệt là khu vực trung tâm và cận trung tâm – vẫn giữ giá. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, thiết kế cũ, hoặc mật độ xây dựng dày sẽ phải điều chỉnh giá để cải thiện thanh khoản.

Nói cách khác, giá chung cư Hà Nội chưa giảm, nhưng đã “hết nóng”. Câu hỏi đặt ra là: đây là bước nghỉ kỹ thuật trước chu kỳ tăng mới, hay là tín hiệu thị trường chuẩn bị đi vào giai đoạn điều chỉnh thực sự?