Thị trường bất động sản 2026: Hà Nội giữ nhịp vững, TP.HCM bứt tốc trở lại

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý III/2025 ghi nhận sức hấp thụ ấn tượng tại Hà Nội: phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục đạt tỷ lệ giao dịch vượt 90%, dù giá bán tăng tới 23% so với cùng kỳ. Ở TP.HCM, các dự án nội đô với mức giá sơ cấp 130–140 triệu đồng/m² vẫn tiêu thụ tốt, phản ánh niềm tin thị trường đã được khôi phục mạnh mẽ. Lượng giao dịch toàn thị trường thậm chí tăng đến 114%.

Bước sang năm 2026, triển vọng của hai đô thị lớn càng rõ nét hơn. Hà Nội dự kiến chào đón khoảng 35.000 căn hộ mới, tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ những tên tuổi như Masterise Homes, Sunshine hay MIK. Nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng lớn giúp giá bán được duy trì ở mức tăng ổn định, đồng thời phân hóa theo từng khu vực.

TP.HCM dự báo có khoảng 17.200 căn hộ mở bán, phần lớn tập trung tại các đại đô thị có pháp lý hoàn thiện. Giá sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục tăng, đặc biệt tại khu trung tâm – nơi quỹ đất hạn chế khiến nguồn cung mới gần như không đáng kể.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định năm 2026 sẽ chứng kiến “nhịp đôi” của hai thị trường lớn: Hà Nội đi theo quỹ đạo ổn định, còn TP.HCM bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh nhờ sự kết hợp của kinh tế vĩ mô vững vàng, pháp lý cải thiện, FDI tăng tốc và tín dụng được kiểm soát tốt.

Lý giải rõ hơn, ông Tiến cho biết nền kinh tế đang tạo hiệu ứng tâm lý tích cực. Dự báo GDP năm 2025 đạt 7,9% và năm 2026 đạt 7,1% – nằm trong nhóm tăng trưởng cao của khu vực. Lãi suất giữ ổn định từ giữa năm 2025 giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn.

Hành lang pháp lý được tháo gỡ là động lực quan trọng nhất giúp thị trường khởi sắc. Việc sửa đổi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cùng hệ thống nghị định hướng dẫn đã giải phóng nhiều dự án bị đình trệ trước đó. TP.HCM hưởng lợi lớn nhất khi hàng loạt dự án quy mô được khơi thông từ quý III–IV/2025. Hà Nội cũng ghi nhận tốc độ triển khai nhanh hơn tại các khu vực phía Đông, Tây và Bắc nhờ thủ tục hành chính tinh gọn.

Dòng vốn FDI tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Tính đến tháng 10/2025, tổng vốn đăng ký đạt 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ. Sự mở rộng của các khu công nghiệp và trung tâm việc làm tại Đông Hà Nội, Bắc – Nam Từ Liêm, Thủ Đức – Quận 9 hay Biên Hòa – Long Thành khiến nhu cầu thuê và mua ở phân khúc trung – cao cấp tăng mạnh.

Hạ tầng giao thông là cú hích rõ nét nhất. Hà Nội đang được hưởng lợi từ các dự án như cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5 hay các trục hướng tâm. TP.HCM chứng kiến sự chuyển động mạnh ở Thủ Đức – Quận 9 và trục kết nối Đồng Nai – Bình Dương nhờ hệ thống Metro, các vành đai và nút giao trọng điểm bước vào giai đoạn hoàn thiện. Khi kết nối được cải thiện, giá trị bất động sản tại những khu vực này tăng theo.

Về tín dụng, các ngân hàng đang hướng dòng vốn vào nhu cầu ở thực và những dự án pháp lý minh bạch, đồng thời hạn chế cho vay đối với hoạt động đầu cơ. Cách điều tiết này vừa giúp thị trường tránh rủi ro bong bóng, vừa tạo nền tảng bền vững cho chu kỳ 2025–2026.