Tín dụng bất động sản lập đỉnh, nguồn cung nghiêng mạnh về phân khúc trung cấp

Quý 3/2025 đánh dấu bước “mở van” khi 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng tới 391% so với cùng kỳ – mức cao nhất nhiều năm. Các nghị định 144 và 151 rút ngắn thời gian thẩm định, giúp nguồn cung thương mại quay trở lại mạnh mẽ sau giai đoạn khan hiếm kéo dài.

Sắp tới, việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM và Đà Nẵng có thể tạo thêm nhu cầu nhà ở ở các vùng lân cận, đặc biệt đối với các chủ đầu tư sẵn quỹ đất lớn quanh những trung tâm mới này.

Giá nhà tăng nhưng sức mua không giảm, nguồn cung trung cấp áp đảo

Nguồn cung mới ở Hà Nội và TP.HCM tăng 55% so với cùng kỳ, cho thấy tín hiệu hồi phục rõ nét. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn tiếp tục đi lên trong biên độ 31–41% tùy phân khúc. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 100% cho thấy thị trường đón nhận sản phẩm mới khá tích cực, ngay cả trong bối cảnh giá tăng nhanh.

Sự dịch chuyển cơ cấu nguồn cung trở nên rõ rệt: phân khúc trung cấp đang chiếm ưu thế. Riêng TP.HCM, lượng sản phẩm trung cấp trong quý 3 tăng gấp 3 lần, phần lớn nằm tại Bình Dương và các đô thị giáp ranh — nơi mức giá 46 triệu đồng/m² thấp hơn gần một nửa so với lõi trung tâm.

VIS Rating dự báo sản phẩm trung cấp và cả bình dân sẽ tiếp tục mở rộng, giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Tín dụng tăng mạnh nhưng chỉ là phần phản ánh nhịp nóng của thị trường

Dù trọng tâm không nằm ở tín dụng, nhưng số liệu cho thấy dòng vốn ngân hàng đang “bắt nhịp” với sự mở rộng của thị trường nhà ở. Dư nợ cho vay mua nhà tăng 20% và tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 37%, đưa tỷ lệ cho vay bất động sản lên 23,7% tổng dư nợ. Điều này cho thấy thị trường đang hút vốn mạnh, song cũng đặt ra bài toán an toàn vốn cho ngân hàng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp đang quay lại thị trường trái phiếu với hơn 34.000 tỷ đồng được phát hành trong quý 3, phản ánh nhu cầu bổ sung vốn cho chu kỳ dự án mới.

Dù đòn bẩy tài chính tăng lên, hồ sơ tín dụng của nhiều chủ đầu tư vẫn ổn định nhờ dòng tiền hoạt động cải thiện — chủ yếu từ tiền trả trước của khách hàng. Các tên tuổi lớn như VHM, DXG, VPI tiếp tục duy trì vị thế nhờ tiến độ bàn giao tốt.

Ngược lại, nhóm doanh nghiệp vướng mắc pháp lý như LDG, NRC, NVL tiếp tục chịu áp lực lớn khi biên lợi nhuận, doanh số và dòng tiền đều ở mức thấp, khiến mức tín nhiệm bị thu hẹp.