Lợi suất co hẹp, giá nhà tăng sốc: Vì sao nhà đầu tư căn hộ vẫn không rời cuộc chơi

Lợi nhuận đến từ giá trị tài sản nhiều hơn dòng tiền

Khảo sát thị trường cho thấy, tỷ suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM, theo PropertyGuru Việt Nam, đã rơi từ mức 2,8% (2024) xuống còn khoảng 2,2%. Nhà phố còn thấp hơn, chỉ khoảng 1,8%/năm – tương tự trường hợp ông Đông, sở hữu nhà phố 10 tỷ đồng ở Thủ Đức nhưng chỉ cho thuê được 15 triệu đồng/tháng.

Giá thuê tăng không theo kịp tốc độ tăng giá tài sản, khiến lợi suất bị bào mòn. Và với nhiều nhà đầu tư, đó là “cơn đau đầu… nhưng vẫn chấp nhận được”.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE Việt Nam) chỉ ra nguyên nhân chính: giá bán căn hộ tăng 20–30%/năm trong thời gian dài, có thời điểm lên tới 40%, trong khi giá thuê chỉ nhích khoảng 5–10%/năm.

Chênh lệch này khiến tỷ suất sinh lời đi xuống là điều khó tránh. Thêm vào đó, thị trường TP.HCM đang lệch cung khi dư thừa căn hộ cao cấp nhưng lại thiếu hàng trung cấp. Mức giá 120–150 triệu đồng/m², thậm chí 180–200 triệu đồng/m² ở nhiều dự án mới, khiến bài toán cho thuê càng khó khớp.

Ngay cả Bình Dương – từng là “thiên đường cho thuê” – cũng chứng kiến tỷ suất giảm từ 4,4% xuống 3,9%.

Điểm đáng lưu ý là dòng tiền thuê vẫn tăng, chỉ có hiệu quả tính trên tổng giá trị tài sản bị kéo xuống do giá nhà tăng quá nhanh.

Giai đoạn chuyển dịch của nhà đầu tư bất động sản

Theo các chuyên gia phân tích, bất động sản đang bước vào thời kỳ mà lợi suất cho thuê không còn đủ hấp dẫn để che lấp chi phí sở hữu. Tâm lý “mua để cho thuê” vì thế bớt sôi động hơn trước.

TS Đinh Thế Hiển nhận định: thị trường đang trở về đúng bản chất của đầu tư bền vững. Một bất động sản tốt hiện chỉ cần tạo ra lợi nhuận khai thác 3–3,5%/năm trên tổng vốn bỏ ra. Nhưng để đạt mức này, nhà đầu tư phải cân nhắc sâu hơn về khu vực, hạ tầng, quy hoạch và chu kỳ thị trường.

Nhà đầu tư an toàn vẫn chọn giữ tài sản để có dòng tiền đều đặn. Người thích rủi ro hơn lại chờ các đợt tăng giá lớn, coi bất động sản như tài sản tích lũy dài hạn.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục xác lập mặt bằng mới, lợi suất cho thuê khó có thể cải thiện mạnh trong ngắn hạn. Nhiều chuyên gia dự báo tình trạng “lợi nhuận thấp – tài sản tăng mạnh” sẽ tiếp tục duy trì thêm 2–3 năm nữa.

Nói cách khác, nhà đầu tư căn hộ cho thuê vẫn sẽ phải chấp nhận cảnh lợi suất co lại, nhưng đổi lại là kỳ vọng lớn vào giá trị tài sản tiếp tục đi lên.