Dòng vốn Bắc – Nam đảo chiều mạnh: Tín hiệu mở chu kỳ mới

Chu kỳ giá phía Bắc chạm đỉnh, nhà đầu tư tìm biên lợi nhuận rộng hơn

Trong nhiều năm, Hà Nội liên tục trải qua các đợt tăng giá. Từ năm 2023 đến nay, mặt bằng giá chung cư leo thang nhanh chóng, nâng mức chào bán sơ cấp trung bình lên 101 triệu đồng/m2 theo Savills quý III/2025. Dù đã ở vùng giá kỷ lục, cơ hội hạ nhiệt trong ngắn hạn vẫn rất mong manh.

Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận mức giá trung bình 91 triệu đồng/m2 – thấp hơn đáng kể so với Thủ đô. Khoảng chênh này trở thành “mỏ lợi nhuận” trong mắt nhà đầu tư phía Bắc, tạo động lực cho dòng vốn dịch chuyển mạnh.

Xu hướng Nam tiến, vì thế, không chỉ là phản xạ trước khoảng giá mà còn thể hiện sự nhạy bén của dòng vốn linh hoạt – nơi có biên lợi nhuận thì dòng tiền tìm đến.

Ông Nguyễn Quốc Khánh– Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam – nhận định vùng TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu mở ra không gian phát triển hoàn toàn mới sau sáp nhập hành chính. Quy hoạch dịch vụ – công nghiệp – tài chính trở thành nam châm hút vốn và kỳ vọng tăng trưởng.

Cùng góc nhìn này, ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property – cho rằng giá nhà phía Bắc đã neo quá cao, buộc nhà đầu tư tìm điểm vào mới ở phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và Vũng Tàu. Ông dẫn chứng: nhà đầu tư hiện vẫn vận hành theo chu kỳ ngắn, “ăn theo” đại dự án của các chủ đầu tư lớn như Vingroup hay Ecopark. Mua giai đoạn đầu, chốt lời khi chủ đầu tư tung sản phẩm mới – mô hình tạo sóng lặp đi lặp lại.

Đô thị vệ tinh trỗi dậy trong chu kỳ mới

Dòng vốn Bắc – Nam tiếp tục mạnh lên trong bối cảnh thị trường phân hóa. Giai đoạn 2026 – 2027 được dự báo là thời điểm tái định hình bản đồ địa ốc. Miền Nam “vào form” tăng trưởng, còn Hà Nội sau nhiều năm tăng nóng sẽ chậm lại.

Ông Khánh dự đoán TP.HCM và các tỉnh lân cận sẽ dẫn dắt chu kỳ tiếp theo, cùng sự nổi lên của Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng. Nhu cầu thực vẫn bền vững với chung cư 4 – 5 tỷ đồng/căn; đất nền dưới 100 m2 tại các khu vực có hạ tầng tốt tiếp tục hút vốn. Bất động sản nghỉ dưỡng ở Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh cũng nhiều khả năng phục hồi nhờ khách quốc tế trở lại.

Ở phía Bắc, theo ông Toản, nguồn cung mới tại Hà Nội còn hạn chế, trong khi Hải Phòng đang bứt tốc cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Việt Trì (Phú Thọ) cũng nổi lên nhờ giá hợp lý và hạ tầng cải thiện nhanh.

Về trung hạn, dòng tiền được dự báo sẽ đổ mạnh vào nhà ở – chung cư tại các thành phố lớn và đất nền tại địa phương vệ tinh. BĐS công nghiệp tiếp tục giữ vị thế nhờ FDI ổn định.

Phía Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng, nhưng rủi ro không nhỏ

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn – cho rằng các yếu tố tích cực như giải quyết pháp lý, tháo gỡ trái phiếu và lượng tìm kiếm tăng đang đưa thị trường miền Nam vào quỹ đạo tăng mới. Trong khi đó, miền Bắc đã tăng mạnh 2 – 3 năm và có thể đi ngang.

Ở góc quan sát thị trường, bà Đỗ Thu Hằng – Savills Hà Nội – đánh giá các dự án pháp lý rõ, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục giữ sức hút. Trong phân khúc chung cư, căn hộ nhỏ và loại hình 2 phòng ngủ luôn bán tốt hơn căn 3 phòng ngủ.

Dù vậy, rủi ro truyền thông vẫn là điểm đáng lưu ý. Ông Tuấn cảnh báo: nhiều dự án “tạo sóng” chỉ đẹp trên mạng, còn thực tế khác hoàn toàn. Nhà đầu tư chỉ có thể hiểu đúng khi khảo sát trực tiếp. Pháp lý tiếp tục là thách thức lớn cần soi kỹ trước khi rót vốn.

Một lưu ý khác: giá bán tại phía Nam thấp hơn Hà Nội ở thời điểm đầu, nhưng tốc độ tăng lại nhanh hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận của nhà đầu tư.

Cuối cùng, mọi thị trường vẫn phải dựa trên nhu cầu ở thực. Chỉ khi có dân cư, việc làm, trường học, tiện ích… thị trường mới hình thành thanh khoản bền vững. Đó mới là “điểm tựa an toàn” cho dòng vốn trong tương lai.