Pháp lý là động lực quan trọng nhất
Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự phân kỳ rõ rệt giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, điểm chung nổi bật là cả hai thị trường đều cho thấy tín hiệu phục hồi mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung - cao cấp.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán mới duy trì ở mức cao, khoảng 20.000 căn, trong khi lượng giao dịch đạt 21.200 căn. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án cao cấp và hạng sang tiếp tục trên 90%, bất chấp mức giá tăng 23% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng được đánh giá “mạnh nhưng hợp lý”, gắn với nguồn cầu ở thực lớn và hoạt động mở bán sôi động tại các đại dự án ở khu Đông, Tây và Bắc thủ đô.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group lý giải diễn biến này phản ánh nhu cầu ở thực ổn định, đồng thời cho thấy vai trò dẫn dắt ngày càng rõ của các đại đô thị đang hình thành tại những khu vực mới.
Ông Tiến nhận định: “Năm 2026 sẽ chứng kiến sự song hành: Hà Nội duy trì ổn định, còn TP. Hồ Chí Minh bước vào chu kỳ tăng tốc mới.
GDP năm 2025 dự kiến đạt 7,9% và năm 2026 khoảng 7,1%, nằm trong nhóm tăng trưởng cao của khu vực. Lãi suất ổn định từ giữa năm 2025 tạo điều kiện thuận lợi cho kế hoạch tài chính trung - dài hạn của người mua, đồng thời giảm áp lực chi phí vốn đối với các chủ đầu tư.
Đáng chú ý, các bộ luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cùng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn đã tạo thay đổi rõ rệt. Hàng trăm dự án từng bị đình trệ đã được giải quyết các thủ tục pháp lý quan trọng, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh. Đây cũng là nguyên nhân giúp nguồn cung bật tăng trong quý III và IV/2025.
Tại Hà Nội, thủ tục hành chính được rút gọn giúp tiến độ triển khai các dự án tại các khu vực phát triển nóng như Đông Anh, Gia Lâm, Tây Mỗ, Hoài Đức diễn ra thuận lợi hơn.
Đến tháng 10/2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ. Các khu vực thu hút mạnh vốn ngoại như Đông Hà Nội, Thủ Đức - Quận 9, Biên Hòa - Long Thành và Bắc - Nam Từ Liêm tiếp tục ghi nhận nhu cầu lớn từ chuyên gia nước ngoài. Điều này tác động trực tiếp đến phân khúc căn hộ trung - cao cấp và thị trường cho thuê.
Ngân hàng ưu tiên tín dụng cho người mua ở thực và các dự án minh bạch pháp lý, đồng thời hạn chế cho vay đầu cơ ngắn hạn.
Ông Trần Minh Tiến đánh giá: “Tín dụng tập trung vào nhu cầu thật giúp thị trường tránh được bong bóng và xây nền tảng bền vững giai đoạn 2025-2026”.
Hà Nội tiếp tục hưởng lợi từ hàng loạt dự án lớn như cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5 và các trục hướng tâm. Các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Văn Giang… đang nổi lên như trung tâm phát triển mới nhờ cải thiện kết nối vùng.
Tại TP.Hồ Chí Minh, hạ tầng khu Thủ Đức - Quận 9 và các tuyến kết nối Đồng Nai - Bình Dương tăng tốc mạnh khi metro, đường vành đai và nhiều nút giao trọng điểm được hoàn thiện. Đây là các yếu tố tác động trực tiếp đến mặt bằng giá và thu hút nhu cầu đầu tư - an cư. Sự cộng hưởng của tăng trưởng kinh tế, pháp lý thông suốt, dòng vốn FDI tích cực, tín dụng ổn định và hạ tầng bứt phá đang tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản.
Triển vọng nào cho năm 2026?
Theo các chuyên gia, một trong những yếu tố then chốt nâng cao niềm tin của nhà đầu tư trong năm 2026 chính là cơ chế tín dụng được điều chỉnh theo hướng lành mạnh. Ngân hàng hiện ưu tiên hỗ trợ khách hàng mua nhà để ở và các dự án pháp lý minh bạch, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay đầu cơ ngắn hạn. Việc này không chỉ hạn chế rủi ro bong bóng, mà còn tạo dựng thị trường ổn định và bền vững. Các chuyên gia nhận định, chính sách tín dụng hiện nay như một “van điều tiết”, giúp thị trường duy trì nhịp tăng trưởng an toàn, cân bằng giữa cung và cầu.
Với sự hỗ trợ đồng thời của kinh tế vĩ mô, pháp lý, hạ tầng và dòng vốn FDI, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục khởi sắc. Hà Nội giữ nhịp ổn định với nguồn cung lớn và nhu cầu ở thực mạnh, trong khi TP. Hồ Chí Minh bước vào chu kỳ tăng tốc mới nhờ nguồn cung được khơi thông. Hai thị trường trọng điểm này nhiều khả năng tạo ra một năm 2026 sôi động, minh bạch và bền vững hơn.
Một chuyên gia từ Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: “Năm 2026 sẽ là năm của người mua thực, nhà đầu tư thực, sản phẩm thực. Giá tăng nhưng không còn kiểu tăng sốc như trước đây vì thị trường đã trưởng thành hơn.” Bên cạnh đó, loạt chính sách mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi bắt đầu có hiệu lực từ 2025 sẽ tiếp tục phát huy tác động tích cực trong năm 2026, tạo môi trường minh bạch hơn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Nhiều chuyên gia pháp lý nhận định rằng các quy định mới sẽ giúp giảm rủi ro tranh chấp, loại bỏ dự án thiếu pháp lý, đồng thời nâng tiêu chuẩn phát triển đô thị theo hướng quy hoạch bài bản và bền vững.
Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ không đồng đều mà phân hóa mạnh theo phân khúc và khu vực. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật như căn hộ trung cấp tại Hà Nội, TP.HCM hay nhà ở trong khu vực có hạ tầng hoàn thiện sẽ duy trì thanh khoản tốt. Trong khi đó, đất nền vùng ven chỉ có khả năng tăng giá ở những nơi có hạ tầng kết nối thực sự, có dân cư và hoạt động kinh tế rõ ràng; còn những khu vực từng sốt đất theo tin đồn sẽ tiếp tục trầm lắng.