Giá chung cư Hà Nội đang chững lại, người mua ở thực vẫn “ngoài cuộc”

Giá neo cao, giao dịch giảm tốc

Nhiều môi giới ghi nhận giá bán đã ổn định hơn vài tháng gần đây, song nhu cầu thực tế lại không khởi sắc. Các căn hộ rao bán vẫn mất nhiều thời gian mới tìm được người mua phù hợp.

Khảo sát cho thấy nhiều dự án rơi vào trạng thái “đứng giá” hoặc giảm tốc về lượng giao dịch. Cụ thể, tại cụm ba tòa chung cư trên đường Phạm Hùng, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 69–73 m² đang được chào bán 8,4–9 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng gần như không đổi trong tháng vừa qua. Ở Tây Mỗ, dự án do chủ đầu tư nước ngoài triển khai giữ mức giá 85–95 triệu đồng/m², song sức mua trầm lại, nhất là với các căn diện tích lớn mới cất nóc.

Tại Mỹ Đình, giá căn hộ 2 phòng ngủ của dự án Mỹ Đình Plaza 2 duy trì quanh mức 6,5–7 tỷ đồng. Khu vực phía đông Hà Nội chứng kiến lượng giao dịch giảm 20–30% so với hai tháng trước đó.

Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thị trường giảm nhiệt: tổng giao dịch bất động sản giảm 13% theo quý và hơn 3% theo năm; riêng phân khúc chung cư và nhà liền thổ đạt 32.100 giao dịch, thấp hơn 16% so với cùng kỳ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhu cầu mua nhà vẫn lớn, nhưng mặt bằng giá quá cao khiến người mua thực đứng ngoài. Trong khi đó, nguồn cung mới lại nghiêng mạnh về phân khúc trung – cao cấp. Dự án siêu sang chiếm tới 42% nguồn cung mở bán; riêng Hà Nội và TP.HCM có 80% sản phẩm mới giá trên 80 triệu đồng/m². Phân khúc bình dân chỉ chiếm khoảng 3%, chủ yếu từ nhà ở xã hội. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng giãn rộng khiến nhiều người trẻ nản lòng với mục tiêu sở hữu nhà. Đa phần người thuê nhà tiếp tục chọn giải pháp thuê lâu dài hoặc chuyển về vùng ven để tiếp cận mức giá dễ chịu hơn.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định nhóm đầu tư ngắn hạn cũng rút lui khi lãi suất vay cao và nguồn cung mới tăng mạnh.

Ngoài ra, nhiều dự án bị đẩy giá quá mức so với giá trị thực, khiến người mua ở thực càng thận trọng. Khi nhóm này không thể tham gia thị trường, dòng tiền chủ yếu luân chuyển trong giới đầu tư và môi giới, làm gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Đi ngang nhưng chưa hạ nhiệt

Theo các chuyên gia, việc giá đi ngang không đồng nghĩa thị trường suy giảm. Ông Nguyễn Quang Huy (Khoa Tài chính – Ngân hàng) cho rằng mức giảm 100–200 triệu đồng/căn chỉ xuất hiện cục bộ ở những sản phẩm kém hấp dẫn như tầng xấu, thiết kế chưa tối ưu hoặc chủ nhà cần bán gấp. Nhìn chung, giá chung cư Hà Nội đang ở vùng đỉnh cục bộ từng phân khúc, chưa chạm “đỉnh tuyệt đối”.

Nguồn cung hạn chế, quá trình đô thị hóa nhanh, chi phí phát triển dự án tăng và dòng người tiếp tục đổ về Hà Nội được dự báo sẽ giữ mặt bằng giá ở mức cao. Giai đoạn tới, thị trường sẽ phân hóa mạnh: dự án có vị trí tốt, tiện ích đầy đủ tiếp tục giữ giá hoặc tăng nhẹ; ngược lại, dự án xa trung tâm, tiện ích nghèo nàn, thiết kế lạc hậu sẽ đối mặt áp lực thanh khoản.

Trong ngắn hạn, khó kỳ vọng giá giảm sâu. Tuy nhiên, về trung hạn, khi nhiều dự án mới ra hàng, nguồn cung dồi dào hơn có thể giúp thị trường tự điều chỉnh, đưa giá bán về mức hợp lý hơn với khả năng chi trả của người mua thực.