Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới, có nên “lướt sóng” thời điểm này?

Thị trường bước vào chu kỳ mới

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2022 đến hết 2023, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang chu kỳ hồi phục từ giữa năm 2024 và bắt đầu cho thấy những tín hiệu tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025. Sự thay đổi này đến từ nhiều yếu tố:

Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp: Hầu hết các ngân hàng thương mại đều đưa ra mức lãi suất vay mua nhà dưới 10%/năm – thấp hơn đáng kể so với giai đoạn đỉnh năm 2022. Điều này giúp dòng tiền đầu tư, đặc biệt là vốn vay, quay lại thị trường.

Pháp lý tháo gỡ, nguồn cung bắt đầu nhen nhóm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ 2025 giúp nhiều dự án tồn đọng khơi thông pháp lý. Nguồn cung mới tuy chưa bùng nổ nhưng đã bắt đầu xuất hiện ở nhiều thành phố lớn và vùng ven.

Đầu tư công tạo lực đẩy mạnh: Các dự án “xương sống” như Vành đai 3 – Vành đai 4 Hà Nội, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc miền Bắc… đang được thúc đẩy tiến độ. Sự hoàn thiện hạ tầng luôn là tín hiệu đầu tiên của một chu kỳ tăng trưởng bất động sản mới.

Nhu cầu nhà ở thật vẫn rất lớn: Tốc độ đô thị hóa 40% và dân số trẻ khiến nhu cầu nhà ở tại các đô thị trọng điểm vẫn tăng đều. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp và nhà ở vừa túi tiền đang thiếu trầm trọng.

Tuy nhiên, chu kỳ mới cũng cho thấy sự phân hóa mạnh khi không phải khu vực nào cũng tăng trưởng đồng đều: chung cư tiếp tục đi lên nhưng biên độ tăng thu hẹp; đất nền chỉ phục hồi ở nơi có hạ tầng thật và dân cư hiện hữu; shophouse tăng giá ở các khu vực khai thác kinh doanh hiệu quả; còn bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI ổn định.

Dù cơ hội xuất hiện nhiều hơn giai đoạn ảm đạm trước đây, rủi ro vẫn tồn tại khi mặt bằng giá đã tăng cao, dư địa tăng thêm không còn lớn, dòng tiền đầu cơ quay lại dễ tạo sốt đất cục bộ và thị trường phân hóa sâu khiến nhà đầu tư chọn sai khu vực rất dễ “mắc kẹt”.

Chu kỳ mới vì thế phù hợp hơn với những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và hạn chế đòn bẩy, đồng thời là thời điểm thuận lợi cho người mua ở thật thay vì chạy theo các đợt sóng ngắn thiếu bền vững.

Đã qua thời kỳ lướt sóng?

Có thể nói, những dấu hiệu phục hồi của thị trường đã tạo cảm giác thị trường đang bước vào chu kỳ mới. Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động ấy là những tín hiệu cảnh báo mà nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không thể bỏ qua.

Theo nhiều chuyên gia, những kỳ vọng hiện tại dễ dẫn đến sai lầm. Bởi “thời kỳ tiền rẻ” đã chấm dứt, và những gì đang diễn ra chỉ là điều chỉnh kỹ thuật trong ngắn hạn của chính sách tiền tệ, chứ không phải xu hướng kéo dài như vài năm trước.

Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng đây là thời điểm phù hợp cho người mua ở thực, những người cần nhà để ở, chứ không nhằm mục tiêu đầu cơ. VARS cũng khuyến nghị chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản, chọn dự án có chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, tránh lạm dụng đòn bẩy trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động khó lường.

Với chủ trương minh bạch hóa thị trường, cân bằng cán cân cung cầu, thời gian tới dòng vốn tín dụng sẽ được “nắn” vào phân khúc bền vững như nhà ở giá phù hợp, dự án pháp lý minh bạch, nhu cầu thực. Khi đó, câu chuyện lướt sóng bằng vốn vay sẽ còn bị thu hẹp hơn nữa.

Có thể nói, thị trường bất động sản đã thực sự bước qua thời kỳ “lướt sóng” khi bối cảnh kinh tế, chính sách và tâm lý nhà đầu tư đều thay đổi sâu sắc so với giai đoạn trước đây. Nếu như giai đoạn 2020–2021, dòng tiền rẻ, lãi suất thấp và kỳ vọng tăng giá nhanh tạo ra một mặt bằng giao dịch mang tính đầu cơ mạnh, thì hiện nay, những yếu tố đó gần như đã không còn.

Mặt bằng giá bất động sản đã leo lên mức rất cao so với thu nhập trung bình, khiến khả năng tăng giá trong thời gian ngắn trở nên hạn chế. Sự siết chặt tín dụng, quá trình minh bạch pháp lý và yêu cầu chuẩn hóa hoạt động môi giới cũng làm thị trường trở nên “lọc” hơn, chỉ còn những sản phẩm có giá trị thực, nhu cầu thực mới giữ được thanh khoản. Nhà đầu tư lướt sóng—vốn dựa chủ yếu vào chênh lệch giá nhanh và tâm lý FOMO—gần như không còn cửa thắng như trước, vì biên độ tăng giá ngắn hạn thấp, trong khi chi phí vốn và rủi ro nắm giữ lại cao hơn rất nhiều.

Điểm đáng chú ý là dòng tiền thông minh đang dịch chuyển về những phân khúc bền vững hơn như bất động sản cho thuê, đất gắn với khu dân cư hiện hữu, khu vực hưởng lợi từ hạ tầng thật hoặc những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ thi công tốt. Những lựa chọn này không còn tạo ra mức lợi nhuận “khủng” trong thời gian ngắn, nhưng mang lại sự an toàn, khả năng khai thác ổn định và biên độ tăng trưởng dài hạn. Đây cũng là minh chứng cho thấy bất động sản đang quay về đúng bản chất: là kênh tích lũy tài sản dài hạn, dựa vào giá trị sử dụng và nhu cầu thực thay vì chỉ phục vụ mục tiêu đầu cơ.