Nguồn cung nhà ở bình dân hạn chế
Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho biết, 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Tuy nhiên, nguồn cung cho thấy có sự bị phân hóa mạnh. Cụ thể, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư; với các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.
Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội, theo dữ liệu từ Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, những căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng đang dần biến mất. Nhìn chung, thị trường nhà ở hiện nay ghi nhận thiếu hụt đáng kể về nguồn cung giá hợp lý, bởi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024.
“Điều đó thể hiện sự phân hóa rõ rệt trên thị trường nhà ở, khi nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh vẫn tiếp tục đổ tiền vào những dự án cao cấp, khiến người dân, nhất là những người có thu nhập thấp rất khó tiếp cận các dự án nhà ở; trong khi việc phát triển nhà ở xã hội lại hạn chế”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills, bình luận.
Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý trước tại Hà Nội đến từ dòng hàng cao cấp, giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý 3/2024 có hai dự án được chào bán, dao động 55-60 triệu đồng một m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán gần 200 triệu đồng mỗi m2.
Chia sẻ quan điểm trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho rằng phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.
Thời gian tới, nguồn cung căn hộ có xu hướng cải thiện nhưng phân khúc cao cấp vẫn dẫn dắt thị trường, còn bình dân tiếp tục biến mất. CBRE dự báo 3 tháng cuối năm, Hà Nội ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn mở bán năm nay lên 30.000 căn, cao nhất 5 năm. Vì có thêm nhiều dự án hạng sang mở bán vào cuối năm, mặt bằng giá sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) tiếp tục tăng.
Là phân khúc nhiều tiềm năng
Có thể nói, trong bối cảnh nhu cầu của người mua ngày càng nhiều cũng sẽ mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp nào muốn phát triển phân khúc nhà ở bình dân.
Theo các chuyên gia trong ngành, tại các địa phương vùng Đông Nam Bộ như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, nhu cầu nhà ở cho các nhóm thu nhập trung bình và thấp, bao gồm: công nhân và lao động nhập cư, ngày càng trở nên bức thiết. Để đáp ứng nhu cầu của thị trường, với mỗi dự án đầu tư và xây dựng, mục tiêu lớn nhất của doanh nghiệp không phải là tối ưu hoá lợi nhuận bằng mọi cách, mà quan trọng là mỗi một dự án đó phải có ý nghĩa đóng góp cho sự phát triển bền vững của xã hội.
Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên mới, trên đà phát triển công nghiệp và đô thị mạnh mẽ, chúng ta rất cần có những giải pháp phù hợp nhằm gia tăng nguồn cung các sản phẩm bất động sản như thế, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tại những tỉnh, thành phố có nhiều khu công nghiệp như: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh…
Theo số liệu cập nhật đến năm 2022 từ Tổng cục Thống kê, GDP bình quân đầu người khu vực Đông Nam Bộ đạt mức 175 triệu đồng/năm, tương đương khoảng 15 triệu đồng/tháng. Dù mức thu nhập này nằm trong nhóm cao so với nhiều khu vực khác, nhưng để sở hữu một căn hộ với mức giá khoảng 2 tỷ đồng, trung bình mỗi người dân vẫn cần tới 10 năm tiết kiệm toàn bộ thu nhập mà không chi tiêu.
Bên cạnh đó, tại TP.HCM ghi nhận mức giá căn hộ trung bình dao động từ 40-60 triệu đồng/m2 tại các quận ven đô và lên đến 100 triệu đồng/m2 tại các khu vực trung tâm, vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình có thu nhập trung bình.
Không chỉ vậy, tốc độ tăng dân số cao tại các thành phố lớn như TP.HCM và Bình Dương đang tạo áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng, giao thông, y tế và giáo dục, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người dân. Khi lượng cư dân tăng nhanh, hệ thống giao thông thường xuyên ùn tắc, các dịch vụ công cộng bị quá tải, dẫn đến tình trạng khan hiếm về tiện ích cơ bản, như y tế và giáo dục.
Tất cả những yếu tố trên cho thấy nhu cầu nhà ở vừa túi tiền là nhu cầu thực tế rất cấp thiết tại khu vực Đông Nam Bộ và các tỉnh lân cận.
Lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển dự án nhà ở bình dân chia sẻ, để triển khai hiệu quả các dự án nhà ở vừa túi tiền, phải quy hoạch, thiết kế dựa trên khả năng chi trả của người mua.
“Thông thường, chúng tôi đưa ra thị trường căn hộ diện tích 40m2 có giá bán khoảng 1 tỷ đồng và 60m2 có giá vào khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng. Chúng tôi áp dụng thiết kế tối ưu và thông minh với đầy đủ không gian sinh hoạt cũng như tiện ích cho người dùng. Dự kiến từ năm 2025 - 2027, ngoài 4.000 căn hộ sắp đưa ra thị trường, mỗi năm, doanh nghiệp chúng tôi sẽ cung cấp cho thị trường 3.000 - 5.000 căn hộ nữa. Bằng cách tập trung vào phân khúc này, doanh nghiệp có thể tiếp cận được một thị trường rộng lớn, tạo dựng nền tảng vững chắc cho sự phát triển lâu dài”, vị lãnh đạo này chia sẻ.