'Cơn khát' chung cư tại TP. HCM lên 'đỉnh', có 3 tỷ đồng chỉ mua được căn bình dân

3 tỷ/căn bình dân mà vẫn khan hiếm

Theo nghiên cứu của Savills, tại TP. HCM, căn hộ dưới 3 tỷ đồng/căn được xem là phân khúc bình dân, trước đây được xem là phân khúc trung - cao cấp. Điều đáng nói, nguồn cung phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% trong vòng 3 năm tới. 

Bà Giang Huỳnh - GĐ Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam phân tích, nguồn cung căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng/căn hiện đang ngày càng hạn chế tại TP. HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024. 

Giả định người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu thì mua được căn hộ 2 phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ đồng/căn được xem là mức giá phải chăng trên thị trường căn hộ TP. HCM ở thời điểm này. 

Chính việc mặt bằng giá căn hộ biến động tăng suốt trong thời gian dài đã đưa giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP. HCM đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy, tính đến quý II/2024. 

Việc nguồn cung ít ỏi ở thời điểm hiện tại cùng với dự đoán sẽ khan hiếm trong tương lai khiến sức cầu đối với phân khúc này tăng trở lại. 

Đa phần các căn hộ vừa túi tiền tại TP. HCM đều được bán với mức giá khá tốt, đặc biệt đối với các dự án hoàn thiện và chuẩn bị bước vào giai đoạn bàn giao có giá trên dưới 4 tỷ đồng/căn tại TP. HCM.

Đơn cử như tại Khu Tây TP. HCM, Dự án Akari City giai đoạn 2 của Nam Long sắp bàn giao vào quý IV/2024, hiện đang nhận được sự quan tâm tích cực do có giá cả phải chăng (từ 3,8 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ). 

Dự án này hiện đang được xem là nguồn cung hoàn thiện hiếm hoi của TP. HCM ở thời điểm này. Trong đó chưa kể đến việc chủ đầu tư hiện đang triển khai chính sách bán hàng hấp dẫn, hỗ trợ người mua sở hữu chốn an cư vào ở ngay trong cuối năm. 

Theo đó, khách hàng khi mua căn hộ sẽ được ngân hàng cho vay hạn mức 70% không lãi suất trong 18 tháng và âm hạn gốc 24 tháng. Đối với các khách hàng không sử dụng chính sách vay sẽ được ưu đãi lên đến 700 triệu đồng.

Sức cầu trở lại quỹ đạo phục hồi

Theo bà Huỳnh Giang, dẫu sự lựa chọn ít nguồn cung hạn chế nhưng nhìn chung sức cầu hiện đang dần trở lại quỹ đạo phục hồi với lượng giao dịch tăng 655% so với cùng kỳ năm trước, điều này cho thấy niềm tin của thị trường đang dần tốt lên. Những người mua hiểu được rằng nếu chờ đợi mặt bằng giá sẽ tiếp tục đà đi lên. 

Tại TP. HCM trong quý 2 cũng đã ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm 70% tổng lượng giao dịch được bán trong nửa đầu năm nhờ lãi suất cho vay tụt giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng và các chính sách bán hàng hiệu quả. 

Đại diện DKRA Group cho rằng, thanh khoản thị trường căn hộ ghi nhận một số điểm sáng nhất định trong các tháng này. 

Theo đó, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 82% so với cùng kỳ năm 2023.

Đa phần các giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án có tầm trung với mức giá từ 40-55 triệu đồng/m2 tại TP. HCM; từ 30-35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. 

Phần lớn đều là các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện, kết nối về trung tâm TP. 

Theo DKRA Group riêng tại TP. HCM, nguồn cung mới tăng 12% trong quý II nhưng đa phần đều từ dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông. 

Thậm chí giá căn hộ sơ cấp cao nhất được ghi nhận tại TP. HCM trong quý 2/2024 đạt gần 500 triệu đồng/m2, trong khi nhà vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng. Sự vắng bóng này kéo dài hơn 3 năm và dự báo sẽ tiếp tục gặp thách thức lớn đối với nguồn cung trong tương lai. 

Cũng theo chuyên gia Savills, việc thiếu hụt nhà với giá phải chăng, ngưỡng giá ngày càng cao vượt ngoài khả năng chi trả được xem là một trong những thách thức lớn đối với thị trường căn hộ tại TP. HCM. 

Dựa vào những con số thống kê mà Savills đưa ra, sự khan hiếm căn hộ tại TP. HCM được cho đã lên đến "đỉnh điểm". 

Hiện các dự án căn hộ giá quanh ngưỡng 3-4 tỷ đồng/căn được xem là mức giá phải chăng, phù hợp với nhu cầu của số đông. 

Theo đó, mức giá này sẽ tiếp tục bị thay đổi trong tương lai khi quỹ đất cũng như nguồn cung dự án căn hộ ra thị trường tại TP. HCM chưa có dấu hiệu cải thiện. 

Thậm chí, ở một số dự án, loại hình căn hộ tiện ích khoảng 60m2 với giá 50 triệu đồng/m2, cấu thành khoảng 3 tỷ đồng/căn tơr nên hiếm có khó tìm trên thị trường sơ cấp. 

Một chuyên gia trong ngành BĐS cho rằng mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chỉ có thể "hạ nhiệt" khi thị trường tập trung vào việc phát triển một phân khúc dành riêng cho đối tượng là người có thu nhập trung bình. 

Còn ở thời điểm hiện tại, nguồn cung phân khúc vừa với túi tiền nhỏ giọt, pháp lý chưa được khơi thông hoàn toàn, luật mới ra đời còn siết chặt điều kiện đầu tư khiến cho các sản phẩm ra thị trường trở nên khó khăn hơn. 

Điều này cũng lý giải việc một số dự án căn hộ mở bán tại TP. HCM dù mặt bằng giá khá cao nhưng vẫn hấp thụ được. 

Nguyên nhân do người mua không có nhiều sự lựa chọn, thậm chí một số người chỉ cần "chần chừ" xuống tiền là phải mua với mức giá cao hơn hẳn sau đó. Việc tắc nghẽn pháp lý cũng như nguồn cung mới được xem là thách thức đối với BĐS tại TP. HCM thời điểm hiện tại.