Nguồn cung hạn chế
Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đang đối mặt với một nghịch lý đáng chú ý: nhu cầu nhà ở và đầu tư vẫn rất lớn, song nguồn cung lại “bé hẹp” bất thường. Nguyên nhân sâu xa không chỉ đến từ khó khăn kinh tế hay chi phí tài chính tăng cao, mà chủ yếu nằm ở những vướng mắc pháp lý kéo dài – yếu tố đang bóp nghẹt quá trình triển khai hàng loạt dự án mới.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến giữa năm 2025, chỉ khoảng 30–35% dự án nhà ở thương mại tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM có thể triển khai đúng tiến độ do đủ điều kiện pháp lý. Trong khi đó, phần lớn còn lại đang “mắc kẹt” ở các khâu như phê duyệt quy hoạch chi tiết, xác định tiền sử dụng đất, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc xung đột giữa các quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Tình trạng này khiến hàng loạt chủ đầu tư dù có năng lực tài chính vẫn phải “án binh bất động”, kéo theo nguồn cung sản phẩm mới sụt giảm mạnh.
Tại TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản (HoREA) cho biết, giai đoạn 2021–2024, số lượng dự án nhà ở được chấp thuận đầu tư giảm hơn 80% so với giai đoạn 2016–2020. Năm 2024, toàn thành phố chỉ có khoảng 20 dự án mới được cấp phép xây dựng, trong đó phần lớn là dự án nhỏ hoặc dự án cũ điều chỉnh quy hoạch. Hà Nội cũng không khá hơn khi số dự án nhà ở được cấp phép mới trong 9 tháng đầu năm 2025 chỉ đạt chưa tới 40% kế hoạch. Sự sụt giảm nguồn cung này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán – vốn đang neo cao – mà còn tác động tiêu cực đến thanh khoản và niềm tin thị trường.
Các chuyên gia nhận định, điểm nghẽn pháp lý đã trở thành “điểm nghẽn hệ thống”. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – cho rằng: “Chúng ta đang có một ma trận thủ tục hành chính, khiến doanh nghiệp mất trung bình từ 3–5 năm để hoàn thiện pháp lý cho một dự án, thậm chí kéo dài đến 7–10 năm đối với các dự án có yếu tố đất công, đất xen cài.” Trong khi đó, sự thiếu nhất quán giữa các luật chuyên ngành lại khiến nhiều địa phương “e dè” trong phê duyệt hồ sơ, sợ sai nên chọn cách trì hoãn.
Không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư, sự ách tắc này còn khiến người mua nhà chịu thiệt kép: vừa thiếu nguồn cung để lựa chọn, vừa phải mua với mức giá cao do chi phí vốn, chi phí pháp lý bị đẩy lên. Mặt khác, hàng loạt dự án “treo” cũng khiến dòng vốn đầu tư xã hội bị chôn vùi, làm giảm tốc độ phục hồi chung của thị trường bất động sản – lĩnh vực vốn có sức lan tỏa lớn đến hàng chục ngành khác.
Hạ tầng là giải pháp?
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam cho rằng, vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của quốc gia.
“Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà nên tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân”, bà Hưng phân tích.
Theo Savills, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn bị bó hẹp bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao. Sự lệch pha giữa cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao, dù thị trường không còn biến động mạnh.
Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm. Tuyến Metro Line số 1 vận hành trong tháng 3 năm 2025, đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Bình Dương xuống còn 20-30 phút, mở ra khả năng hình thành các cực dân cư - thương mại mới ngoài khu lõi trung tâm.
“Đây là bài học xương máu của nhiều quốc gia. Muốn giãn dân thành công thì phải bắt đầu từ hạ tầng và đô thị hóa. Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất ở dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và xã hội được triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua”, vị chuyên gia bày tỏ
Rõ ràng khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, TP.HCM sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà ở dài hạn. Việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phù hợp với người mua ở thực.
“Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần nhìn nhận đây là câu chuyện chính sách và quy hoạch chứ không phải chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường,” bà Hương kết luận.