Thị trường bất động sản cuối năm 2025: Phân hóa và thận trọng rõ nét

Phân hóa và thận trọng

Thị trường bất động sản cuối năm 2025 đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ nhất trong nhiều năm qua, khác xa thời kỳ “tăng đều, tăng rộng” giai đoạn 2019–2021. Bối cảnh vĩ mô vẫn còn nhiều biến động — từ chính sách tín dụng chặt chẽ, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp phục hồi chậm, tiến độ pháp lý dự án bị rà soát kỹ lưỡng — đã kéo theo tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn hẳn. Thị trường không còn chung một nhịp tăng, mà chia thành từng “vùng sáng – vùng tối” tùy theo loại hình và khu vực.

Tại Hà Nội và TP.HCM, giá chung cư sơ cấp vẫn cao và tiếp tục neo ở vùng đỉnh do thiếu nguồn cung mới. Dự án đủ pháp lý, tiến độ minh bạch và nằm tại các trục metro hoặc gần trung tâm vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, sức mua không còn mang tính đại trà như giai đoạn trước. Các khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc dự án chậm tiến độ đang bị người mua lẫn nhà đầu tư “ngó lơ”, khiến mặt bằng giá thứ cấp giảm nhẹ 3–7% tùy phân khúc.

Ở các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai, phân hóa còn mạnh hơn. Những dự án nằm gần các khu công nghiệp lớn, dân cư hiện hữu và hạ tầng kết nối rõ ràng tiếp tục tăng thanh khoản. Ngược lại, dự án xa dân cư, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc chủ đầu tư yếu về tài chính ghi nhận lượng giao dịch rất thấp. Hiện tượng “cắt lỗ” vẫn xuất hiện lẻ tẻ ở các khu vực từng bị đẩy giá quá nhanh giai đoạn 2021–2022.

Về phân khúc, chung cư tiếp tục là điểm sáng. Cầu thực cao, đặc biệt tại Hà Nội, khiến nhiều dự án mở bán vẫn ghi nhận hấp thụ 60–80% ngay đợt đầu. Tuy vậy, mức tăng giá chủ yếu đến từ thiếu cung chứ không phải dòng tiền đầu tư mạnh mẽ như trước.

Đất nền là phân khúc phân hóa sâu nhất. Một số khu vực hưởng lợi từ hạ tầng “thật” như sân bay Long Thành, Vành đai 4, các cây cầu kết nối nội đô – vệ tinh, vẫn giữ giá hoặc tăng nhẹ. Trong khi đó, đất nền xa trung tâm, chưa có dòng dân cư hoặc hạ tầng mới chỉ nằm trên quy hoạch, tiếp tục ảm đạm. Nhà đầu tư sau bài học 2022–2023 không còn đổ tiền theo tin đồn hay sóng ảo.

Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó khăn. Dù có sự phục hồi du lịch, nhưng tâm lý thận trọng khiến nhà đầu tư hạn chế rót vốn vào condotel, shophouse nghỉ dưỡng hay biệt thự biển. Doanh số cam kết lợi nhuận từng gây tranh cãi cũng khiến phân khúc này giảm sức hút.

Một trong những điểm nổi bật cuối năm là tâm lý nhà đầu tư chuyển từ mạo hiểm sang phòng thủ.

Thứ nhất, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến yếu tố pháp lý và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Họ ưu tiên dự án minh bạch, pháp lý hoàn thiện, có bảo lãnh ngân hàng, và đang xây dựng thực tế.

Thứ hai, phần lớn nhà đầu tư hạn chế dùng đòn bẩy cao do lãi suất chưa giảm sâu như kỳ vọng và chính sách tín dụng vẫn siết chặt với các khoản vay bất động sản rủi ro. Xu hướng “giữ tiền” hoặc “bắt đáy thận trọng” xuất hiện nhiều hơn.

Thứ ba, nhà đầu tư chuyển hướng sang dòng tiền bền vững. Nhà phố thương mại vị trí đẹp, chung cư cho thuê trung tâm, bất động sản công nghiệp hoặc logistics đang được săn đón, vì tạo dòng tiền đều đặn và ít rủi ro hơn so với các phân khúc kỳ vọng tăng giá mạnh.

Vậy có nên xuống tiền thời điểm này?

Theo nhiều chuyên gia nhận định bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì lợi nhuận cao, đặc biệt trong những năm gần đây, cũng là nơi "trú ẩn" an toàn cho dòng vốn trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động. Tuy nhiên, chỉ nên bỏ tiền vào những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ vì sẽ hút mạnh dòng tiền.

Theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, hiện nay cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều ngày càng quan tâm đến tính pháp lý và khả năng thanh khoản của bất động sản. Thị trường cũng đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét về nhu cầu, sản phẩm chỉ thực sự thu hút người mua nếu có thể khai thác được ngay.

Ngay cả ở những nơi giá nhà cao như Hà Nội hay TP.HCM, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa vẫn ghi nhận giao dịch tốt, điều đó cho thấy thanh khoản chứ không phải mức giá là yếu tố quyết định hành động mua.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, thời gian qua, phần lớn nhà đầu tư và người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng, “phòng thủ”, chưa vội rót vốn vào thị trường. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi trong thời gian tới rất tích cực nhờ loạt chính sách vĩ mô đang dần tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án, tạo động lực mới cho thị trường vận hành trở lại.

“Trong bối cảnh công nghệ và dữ liệu ngày càng phát triển, nhà đầu tư cần biết tận dụng các kênh tham chiếu thông tin để đưa ra quyết định chính xác. Đầu tư bất động sản giờ đây không còn là cuộc chơi đơn giản mà là bài toán tổng hòa của nhiều yếu tố như chính sách, tín dụng, cung - cầu và tâm lý thị trường.

Do đó, chỉ những nhà đầu tư đủ tỉnh táo, linh hoạt và có chiến lược dài hạn mới có thể trụ vững và tạo giá trị trong giai đoạn tái thiết này”, ông Nguyễn Thế Điệp nói.