Giá thuê căn hộ leo thang: Người thuê chật vật, chủ nhà cũng không có lãi

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng sức chi trả của khách thuê là yếu tố quyết định. Khi thu nhập không theo kịp chi phí sinh hoạt, người thuê sẽ dịch chuyển sang phòng trọ, nhà riêng hoặc các căn hộ xa trung tâm, khiến nhiều dự án dù tăng giá bán nhưng không thể tăng giá thuê.

Trong bối cảnh này, giá bán căn hộ tại TP.HCM tiếp tục leo thang. Theo CBRE Việt Nam, quý II/2025 giá bán sơ cấp đạt 82 triệu đồng/m², tăng gần 7% theo quý; một số khu vực lõi trung tâm tăng tới 35% trong một năm. Giá bán tăng nhanh khiến nhà đầu tư kỳ vọng giá thuê sẽ “tăng theo”, nhưng thực tế giá thuê chỉ nhích nhẹ, không đủ bù chi phí vay và chi phí vốn.

Tại các khu vực giáp ranh như Quốc lộ 13, Dĩ An, môi giới ghi nhận giá thuê tăng 20–30% so với đầu năm do nhu cầu thuê dồn về đây. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn không theo kịp tốc độ tăng giá nhà, khiến lợi suất cho thuê giảm mạnh. Batdongsan.com.vn cho biết lợi suất cho thuê tại TP.HCM hiện chỉ khoảng 2%, thấp hơn cả Bình Dương (2,4%) và giảm đáng kể so với mức trung bình 3,6% của năm trước. Điển hình, căn hộ 3–3,5 tỷ đồng tại MT Eastmark City chỉ cho thuê được 5–6 triệu đồng/tháng.

Lợi suất thấp đang khiến nhà đầu tư thận trọng hơn. Nhiều người so sánh lợi nhuận cho thuê với gửi tiết kiệm 4,8–5,8% hoặc nhìn sang vàng – kênh tăng giá mạnh – và quyết định đứng ngoài. Tuy vậy, ông Đinh Minh Tuấn nhận định vẫn có một bộ phận chấp nhận lợi nhuận thấp với kỳ vọng tài sản tăng giá trong dài hạn.

Trong khi đó, nhu cầu thuê vẫn duy trì xu hướng tăng. Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản TP.HCM tháng 7/2025 tăng 11%, riêng chung cư tăng 13%. Savills Việt Nam cho biết công suất thuê căn hộ dịch vụ quý II/2025 đạt 80%, giá thuê tăng thêm 4%. Phân khúc bình dân – trung cấp là nhóm tăng giá mạnh nhất, trong khi căn hộ cao cấp ít biến động hơn.

Thực tế cho thấy mức tăng của giá thuê hiện không theo kịp chi phí đầu tư, khiến chủ nhà thiếu động lực mở rộng cho thuê, còn người thuê buộc phải dịch chuyển xa hơn. Theo các chuyên gia, giảm áp lực thị trường cần loạt giải pháp: tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, cải thiện thủ tục pháp lý, định hướng phát triển đô thị vệ tinh, đồng thời nhà đầu tư nên điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận. Với người thuê, mở rộng lựa chọn sang Dĩ An, Thủ Đức, Bình Tân… có thể giúp giảm gánh nặng tài chính.