Chung cư Hà Nội “chững lại” nhưng chưa phải suy giảm

Không còn “nhảy giá”

Khảo sát mới đây của PropertyGuru Việt Nam ghi nhận, từ đầu tháng 11 đến nay, căn hộ chung cư Hà Nội không còn "nhảy giá" theo ngày, theo tuần, theo tháng như trước đó. Giá chào bán trên thị trường đi ngang trong khoảng một tháng qua.

Ví dụ, giá rao bán một dự án với căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh thuộc phường Yên Hòa vẫn duy trì mức 7,7 - 8 tỷ đồng/căn.

Tại dự án ở khu vực Mỹ Đình, mức giá không có sự biến động, với dòng căn 2 ngủ 2 vệ sinh đang được chào bán từ 6,5 - 7 tỷ đồng/căn, không khác biệt so với giữa tháng 10. Tuy cá biệt có chủ nhà đẩy lên gần 8 tỷ đồng nhưng hoàn toàn không có giao dịch.

Các căn hộ trên đường Hoàng Đạo Thúy, thuộc khu Trung Hòa - Nhân Chính vẫn được ghi nhận mức giá từ 10 tỷ với căn 3 phòng ngủ, 7 - 8 tỷ với các căn 2 phòng ngủ. Mức giá này không thay đổi so với một tháng trước.

Đây là xu hướng được dự báo từ trước, bởi mặt bằng giá đã tăng cao vượt xa sự cải thiện thu nhập của người dân, trong khi thị trường chung cư cũng chịu ảnh hưởng của biến động kinh tế vĩ mô và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến giá chững lại từ tháng 11/2025 là sự giảm tốc của nhu cầu mua thực, đặc biệt ở phân khúc trung cấp. Trong bối cảnh lãi suất huy động của nhiều ngân hàng tăng trở lại, lãi vay mua nhà khó duy trì mức thấp như giai đoạn giữa 2024 – đầu 2025. Điều này khiến nhóm người mua sử dụng vốn vay phải tính toán kỹ hơn, nhất là các gia đình trẻ có thu nhập trung bình. Bên cạnh đó, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy – vốn từng tạo ra sức nóng cho thị trường – cũng thu hẹp hoạt động, ưu tiên chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn thay vì xuống tiền khi biên lợi nhuận không còn hấp dẫn.

Tuy nhiên, xu hướng chững lại này không đồng nghĩa với việc giá đang giảm sâu hay thị trường rơi vào khủng hoảng. Nguyên nhân là nguồn cung căn hộ Hà Nội vẫn tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m². Số dự án mới mở bán trong quý IV/2025 không nhiều, chủ yếu tập trung ở phía Đông và phía Tây thành phố, trong khi các khu vực nội đô gần như không có nguồn cung mới vì hạn chế về quỹ đất và thủ tục pháp lý. Chính sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài vẫn là yếu tố giữ giá ở trạng thái ổn định, giúp thị trường không rơi vào tình trạng bán tháo dù thanh khoản không còn quá sôi động.

Khi nào giá sẽ hạ nhiệt?

Hiện nay, yếu tố quan trọng nhất quyết định khả năng hạ nhiệt giá là nguồn cung mới. Những năm gần đây, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội luôn ở mức thấp do vướng thủ tục pháp lý và quỹ đất hạn chế. Khi nguồn cung hạn chế, giá khó có cơ hội giảm. Chỉ khi các dự án được tháo gỡ pháp lý đồng loạt, nguồn cung bùng nổ trong 2–3 năm tới, đặc biệt ở phân khúc trung cấp, lúc đó thị trường mới có áp lực giảm giá rõ rệt. Nhiều chuyên gia dự đoán phải sau 2026 thị trường mới có khả năng xuất hiện chu kỳ giảm giá nhẹ khi một loạt dự án ở phía Tây và phía Đông Hà Nội hoàn tất phê duyệt và ra hàng nhiều hơn.

Bên cạnh nguồn cung, chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay ngân hàng cũng đóng vai trò quyết định. Hiện nay, chi phí xây dựng vẫn ở mức cao, giá đất tại vùng ven không hề giảm, trong khi chủ đầu tư chịu áp lực chi phí tài chính. Đây là lý do dù thanh khoản thị trường giảm, các chủ đầu tư cũng không thể giảm giá bán sâu. Chỉ khi các chi phí đầu vào ổn định hoặc hạ xuống – ví dụ giá thép giảm mạnh, lãi vay cho doanh nghiệp địa ốc ưu đãi hơn – thì giá chung cư mới có cơ hội “hạ nhiệt” thật sự.

Ngoài ra, giá có thể giảm nhẹ trong các giai đoạn sức mua suy yếu do kinh tế khó khăn, thu nhập giảm hoặc lãi suất cho vay tăng lên. Khi người mua giảm nhu cầu, các nhà đầu tư thứ cấp có thể chấp nhận bán thấp hơn kỳ vọng, tạo ra mặt bằng giá mới mềm hơn. Tuy nhiên, mức giảm này thường chỉ mang tính cục bộ theo dự án, không phải xu hướng toàn thị trường.

Theo các chuyên gia, để giá chung cư hạ nhiệt, cần khoảng thời gian từ 1 - 2 năm tới. Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, giá chung cư Hà Nội tăng mạnh chủ yếu là do nguồn cung không có nhiều và tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên mới đây, Hà Nội đã gỡ vướng cho 298 dự án nhà ở thương mại. Thời gian tới, các dự án nhà ở sẽ ồ ạt được khởi công. Bên cạnh đó, Nhà nước đang tập trung phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội. Do đó, nguồn cung nhà ở giai đoạn 2026 - 2027 sẽ tăng mạnh.

“Vấn đề giải quyết việc giá nhà là phải tăng nguồn cung. Sang giai đoạn 2026 - 2027 nguồn cung tăng mạnh, giá chung cư sẽ giảm. Khi nguồn cung không còn là cuộc đua của một vài doanh nghiệp lớn thì thị trường sẽ có sự cạnh tranh về giá bán và người mua ở thực sẽ được hưởng lợi”, ông nói.