Giá nhà đất tăng cao: Lo ngại về bong bóng bất động sản

Giá nhà đất tăng cao

Trong vòng hơn 1 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một đợt tăng giá mạnh mẽ ở hầu hết các phân khúc, từ căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền đến bất động sản nghỉ dưỡng. Báo cáo từ nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy mức tăng trung bình 15–30%/năm tại nhiều khu vực, thậm chí có nơi giá tăng gấp đôi chỉ trong vòng một chu kỳ ngắn. Điều này khiến không ít nhà đầu tư và cơ quan quản lý lo ngại về nguy cơ xuất hiện bong bóng bất động sản – một hiện tượng từng gây ra những cú sốc kinh tế lớn ở nhiều quốc gia trên thế giới.

Nhiều ý kiến cho rằng, giá bất động sản tăng cao chủ yếu đến từ đầu cơ thổi giá, nhưng nếu nhìn nhận khách quan, có một yếu tố khác quan trọng là tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam còn rất thấp và đang trong quá trình tăng tốc. Việt Nam mới chỉ đạt mức đô thị hóa khoảng 41-42%, thấp hơn nhiều so với Hàn Quốc (~81%), Trung Quốc (~66%) hay Malaysia (~78%) thời điểm xảy ra bong bóng.

Quan sát kỹ hơn vào cơ chế hình thành giá, mức tăng này có lẽ phản ánh quá trình tái định giá đô thị, vốn là đặc trưng của các nền kinh tế bước vào giai đoạn đô thị hóa sâu, hơn là dấu hiệu của đầu cơ lan rộng.

Báo cáo của World Bank về đô thị hóa tại Việt Nam cho rằng mỗi 1% tỷ lệ đô thị hóa tăng thêm sẽ tạo ra nhu cầu khoảng 400-500 nghìn căn hộ mới cùng hạ tầng tương ứng. Tuy vậy, ngay cả khi nguồn cung năm 2025 được dự báo là cao kỷ lục, con số đó mới chỉ vào khoảng 100.000 căn theo ước tính của trang Bất động sản. Khoảng cách này là nền tảng quan trọng lý giải áp lực giá.

Dữ liệu từ các nền tảng giao dịch cho thấy trong 10 năm qua, giá căn hộ trung tâm TP HCM tăng khoảng ba lần; giá đất nền tăng khoảng 4,8 lần, tương đương mức tăng trưởng gộp khoảng 18% mỗi năm. Đây là con số cao nhưng vẫn giải thích được nếu đặt trong quá trình tái định giá đô thị, khác xa mô hình bong bóng tín dụng kiểu Mỹ năm 2008 hay Trung Quốc giai đoạn 2020-2023.

Hơn nữa các thống kê trên khá cục bộ thay vì trên diện rộng. Nếu có đủ dữ liệu về giá tại tất cả khu vực, tôi tin sẽ là một tỷ lệ thấp hơn nhiều ngay tại hai thành phố lớn với rất nhiều khu vực, mà mức độ tăng giá thấp và thời kỳ đóng băng giá kéo dài.

Lo ngại về bong bóng

Tại nhiều nơi, giá đất tăng không đi kèm sự phát triển của hạ tầng, tiện ích, dân cư hay công ăn việc làm. Các khu vực như ven Hà Nội, vùng giáp ranh TP.HCM, miền Trung… ghi nhận tình trạng tăng giá theo tin đồn nhiều hơn là do nhu cầu thực. Khi giá tài sản vượt xa giá trị nội tại, bong bóng có thể bắt đầu hình thành.

Một chỉ báo khác giúp phân biệt tái định giá với bong bóng là dòng vốn. Bong bóng bùng nổ khi tín dụng được bơm mạnh vào khu vực đầu cơ, kéo theo vay nợ cao và hiệu ứng tài sản lan rộng. Việt Nam lại ngược lại: Ngân hàng Nhà nước duy trì chính sách tín dụng thận trọng, kiểm soát hạn mức, giám sát chặt các khoản vay đầu tư thứ cấp và ưu tiên tín dụng vào nhu cầu ở thực. Điều này hạn chế khả năng hình thành bong bóng điển hình, khi giá tăng chủ yếu đến từ sự khan hiếm và điều chỉnh cấu trúc đô thị.

Quá trình tái định giá cũng đóng vai trò quan trọng trong tái cấu trúc không gian đô thị. Khi metro, đường vành đai và các trục giao thông lớn được đầu tư, trung tâm thành phố điều chỉnh chức năng về thương mại, dịch vụ và văn hóa; trong khi các quận ngoài và vành đai mới trở thành nơi cư trú chủ đạo. Giá đất trung tâm phản ánh giá trị sử dụng cao nhất của vị trí đó, chứ không đơn thuần là kết quả của đầu cơ.

Một tỷ lệ đầu cơ vừa phải thậm chí đóng vai trò hữu ích. Nó làm tăng tính thanh khoản, đẩy nhanh vòng quay vốn của các dự án, tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ nguồn cung mới và cho phép người mua cuối có thêm thời gian tích lũy trước khi bước vào thị trường.

Mặc dù có nhiều yếu tố khiến thị trường “nóng” hơn bình thường, vẫn có những nền tảng tích cực cho thấy thị trường chưa bước vào trạng thái bong bóng toàn diện:

Nguồn cung thực sự khan hiếm, đặc biệt tại hai đô thị lớn, số dự án được phê duyệt mới chỉ bằng 30–40% so với giai đoạn 2018–2020. Khan hiếm nguồn cung là lý do chính khiến giá sơ cấp tăng.

Tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát: Dù dòng tiền đang quay lại, nhưng ngân hàng vẫn siết chặt cho vay dự án, cho vay đầu tư lướt sóng. Điều này giúp giảm rủi ro vay nóng như giai đoạn 2007–2011.

Chính phủ kiên định với mục tiêu lành mạnh hóa thị trường khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ có hiệu lực, giúp tháo gỡ pháp lý nhưng cũng tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng làm giá.

Nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn khi Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, tỷ lệ sở hữu nhà ở chưa quá cao. Dòng người đổ về các đô thị vẫn duy trì nhu cầu ổn định cho phân khúc căn hộ.

Giá nhà đất tăng cao trong thời gian qua là kết quả của nhiều yếu tố: khan hiếm nguồn cung, dòng tiền trở lại, kỳ vọng tăng trưởng hạ tầng và tâm lý đầu tư mạnh. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá vượt xa thu nhập người dân, tỷ lệ đầu cơ cao và những cơn “sốt đất” cục bộ cho thấy nguy cơ bong bóng bất động sản không thể xem nhẹ.

Thị trường hiện chưa rơi vào bong bóng toàn diện, nhưng đã xuất hiện nhiều dấu hiệu đáng cảnh báo. Giai đoạn 2025–2026 sẽ là bước ngoặt quan trọng: hoặc thị trường được điều tiết về trạng thái cân bằng, hoặc bong bóng xuất hiện tại những nơi giá tăng bất hợp lý.