Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2022 đến giữa 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét, đặc biệt là về mặt niềm tin của nhà đầu tư. Từ chỗ thận trọng, dè dặt trong các quyết định xuống tiền, nhiều nhà đầu tư hiện nay đã bắt đầu quay trở lại “săn” dự án ở các khu vực có tiềm năng tăng giá và pháp lý minh bạch. Niềm tin được củng cố không chỉ bởi các yếu tố thị trường, mà còn đến từ những động thái chính sách và chuyển biến tích cực trong nội tại nền kinh tế.
Theo chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong, niềm tin trên thị trường bất động sản là yếu tố nền tảng cho thanh khoản và dòng vốn.
Thực tế, từ đầu năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất vay mua nhà về mức quanh 7–8%/năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2023, giúp người mua ở thực và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn.
Một tín hiệu khác góp phần củng cố niềm tin là sự phục hồi của nguồn cung và tính minh bạch trong pháp lý dự án. Báo cáo của Bộ Xây dựng quý III/2025 cho thấy, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng hơn 25% so với cùng kỳ năm 2024, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội. Cùng với đó, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở 2025 đã tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về cấp sổ hồng, quyền sử dụng đất và điều kiện chuyển nhượng dự án, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho nhà đầu tư yên tâm hơn khi rót vốn.
Số liệu này cho thấy dòng tiền đang quay lại, nhưng theo hướng chọn lọc và thận trọng hơn, thay vì đầu cơ “lướt sóng” như giai đoạn trước. Động lực thứ hai đến từ sự ổn định kinh tế vĩ mô và kỳ vọng tăng trưởng GDP đạt 6–6,5% trong năm 2025. Nhiều chuyên gia cho rằng khi các yếu tố kinh tế cơ bản được duy trì ổn định, đặc biệt là tỷ giá và lạm phát, niềm tin của giới đầu tư vào thị trường tài sản dài hạn như bất động sản sẽ tiếp tục được củng cố. Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 (Hà Nội), Vành đai 3 (TP.HCM), cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2… đang trở thành “chất xúc tác” mạnh mẽ cho niềm tin thị trường. Khi hạ tầng được cải thiện, giá trị bất động sản vùng ven và đô thị vệ tinh có cơ hội tăng bền vững, giúp nhà đầu tư nhìn thấy triển vọng dài hạn.
Sau giai đoạn dài khan hiếm, đặc biệt trong hai năm 2023–2024, nguồn cung bất động sản năm 2025 đang cho thấy sự khởi sắc rõ rệt cả về quy mô, chất lượng lẫn cơ cấu phân khúc. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng lượng sản phẩm mới được tung ra thị trường tăng khoảng 28% so với cùng kỳ 2024, trong đó các dự án có pháp lý hoàn chỉnh chiếm hơn 70%. Điều này phản ánh nỗ lực mạnh mẽ của cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ thủ tục pháp lý, cũng như sự trở lại của nhiều doanh nghiệp lớn sau thời gian tái cấu trúc.
Ông cho rằng điểm đáng chú ý của năm 2025 là sự dịch chuyển trong cơ cấu cung – cầu: phân khúc trung cấp và bình dân chiếm tỷ trọng lớn hơn, trong khi dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang có dấu hiệu chững lại do sức mua yếu.
Về phân khúc, thị trường ghi nhận sự nổi lên của ba nhóm chính.
Thứ nhất, nhà ở thương mại trung cấp tiếp tục là “điểm sáng” khi chiếm hơn 45% nguồn cung mới. Các dự án tại Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bắc Ninh hay Hải Phòng đều được giới đầu tư quan tâm nhờ mức giá vừa phải (từ 35–50 triệu đồng/m²) và vị trí kết nối thuận tiện. Báo cáo từ DKRA Việt Nam cho biết lượng giao dịch căn hộ trung cấp trong quý III/2025 tăng 32% so với quý trước, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn rất mạnh.
Thứ hai, nhà ở xã hội và nhà giá rẻ đang dần được “khai thông” sau khi chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội được thúc đẩy mạnh mẽ. Nhiều dự án mới tại Bắc Giang, Hưng Yên, Đồng Nai, Long An… đã được phê duyệt, góp phần tạo nguồn cung thực tế cho nhóm người có thu nhập trung bình.
Thứ ba, bất động sản công nghiệp và đô thị vệ tinh tiếp tục được mở rộng, đặc biệt quanh các tuyến cao tốc mới như Bắc – Nam giai đoạn 2 hay Vành đai 4. Theo JLL Việt Nam, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê mới tăng khoảng 12% trong năm 2025, tập trung ở Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh và Bình Dương.
Về khu vực, sự phân hóa ngày càng rõ nét. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tập trung chủ yếu ở khu Đông (Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh) và phía Tây (Nam Từ Liêm, Hoài Đức), nơi hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ. Trong khi đó, TP.HCM chứng kiến sự “dịch chuyển trọng tâm” về khu Đông và khu Tây, với hàng loạt dự án quy mô tại Thủ Đức, Bình Chánh, Củ Chi, được hưởng lợi từ tuyến Vành đai 3. Khu vực phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An tiếp tục trở thành “vệ tinh cung ứng” chính cho TP.HCM nhờ quỹ đất rộng và giá mềm hơn. Ở phía Bắc, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên nổi lên nhờ sự lan tỏa của các khu công nghiệp và hạ tầng kết nối tới Hà Nội – Quảng Ninh.
Ông Quốc Anh cho rằng thị trường năm 2025 đang dần hình thành mặt bằng cung mới, với hướng phát triển bền vững hơn so với thời kỳ “sốt nóng” trước đây.
Về xu hướng, ba chuyển động nổi bật có thể định hình thị trường thời gian tới.
Thứ nhất, các dự án chú trọng yếu tố sống xanh – bền vững đang tăng nhanh, khi người mua ưu tiên không gian sống an toàn, tiết kiệm năng lượng và có tiện ích nội khu.
Thứ hai, xu hướng giãn dân về vùng ven ngày càng rõ nét, nhờ hạ tầng mở rộng và giá bán hợp lý. Các đô thị vệ tinh như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Hòa Lạc (Hà Nội) hay Quảng Yên (Quảng Ninh) đang trở thành “điểm đến mới” của giới đầu tư dài hạn.
Thứ ba, nguồn cung có chọn lọc: doanh nghiệp tập trung hoàn thiện pháp lý và tiến độ, thay vì mở bán tràn lan.
Bên cạnh niềm tin và nguồn cung, thanh khoản – tức khả năng chuyển nhượng, giao dịch và vốn chảy vào thị trường – là yếu tố then chốt để xác nhận “khởi sắc” của thị trường BĐS.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng lượng giao dịch bất động sản toàn quốc đạt hơn 178.000 giao dịch, tăng gần 35% so với cùng kỳ năm 2024. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, lượng căn hộ giao dịch thành công tăng khoảng 30–40%, trong khi phân khúc đất nền vùng ven cũng ghi nhận mức tăng khoảng 20%. Đây là những con số cho thấy niềm tin và dòng tiền đang dần quay trở lại thị trường sau thời gian dài trầm lắng.
Ông cho rằng giai đoạn 2025–2026 sẽ là bước đệm quan trọng để thị trường định hình lại cơ cấu cung – cầu và dòng vốn đầu tư.
Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược phát triển, “sức mua đang dần quay lại nhưng vẫn phụ thuộc nhiều vào tâm lý thị trường. Giai đoạn này, điều quan trọng là không nên quá kỳ vọng vào sự ‘bùng nổ’ thanh khoản mà cần hướng đến sự ổn định và kiểm soát rủi ro.”
Ông Thành cũng lưu ý, các đợt tăng thanh khoản hiện nay chủ yếu tập trung ở sản phẩm thực – không phải đầu cơ – nên dòng tiền mang tính chọn lọc cao, khác biệt hoàn toàn so với chu kỳ sốt nóng trước đây.
Một trong những động lực chính giúp thanh khoản hồi phục là mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, giữ lãi suất cho vay mua nhà ở mức trung bình 7–8%/năm, giúp người mua ở thực dễ dàng tiếp cận vốn hơn. Ngoài ra, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2025 đã tháo gỡ đáng kể nút thắt pháp lý, tạo niềm tin để các dự án được mở bán trở lại. Sự minh bạch về pháp lý được coi là yếu tố quan trọng nhất giúp thị trường khôi phục thanh khoản bền vững.
Cơ hội: Dòng vốn và hạ tầng mở ra chu kỳ mới
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt Nam dự kiến thu hút hơn 38 tỷ USD vốn FDI trong năm 2025, trong đó hơn 30% đổ vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp, logistics và phát triển đô thị. Điều này không chỉ tạo cú hích cho các khu công nghiệp ở miền Bắc như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, mà còn giúp các tỉnh phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An khởi sắc. Song song đó, đầu tư công vẫn là “động cơ kép” thúc đẩy thị trường. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2 đang được đẩy nhanh tiến độ, giúp gia tăng giá trị đất tại các đô thị vệ tinh.
Ông Thành cũng nhấn mạnh, những nhà đầu tư biết nắm bắt xu hướng đô thị hóa và chọn sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có lợi thế dài hạn.
Rủi ro: Tăng trưởng chưa bền và sức mua còn yếu
Dù phục hồi rõ rệt, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Đầu tiên là rủi ro thanh khoản không đồng đều: trong khi phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội có giao dịch sôi động, thì phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng. Báo cáo quý III/2025 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp tại TP.HCM chỉ đạt khoảng 28%, thấp hơn cùng kỳ 2022 gần 50%. Điều này phản ánh sức mua của giới đầu tư vẫn yếu, trong khi nguồn cung ở nhóm giá cao vẫn dư thừa.
Thứ hai, rủi ro về vốn vẫn là điểm đáng lưu ý. Nhiều doanh nghiệp dù đã tái cấu trúc, song vẫn chịu áp lực trả nợ trái phiếu và dòng tiền ngắn hạn. Theo TS. Cấn Văn Lực, “dòng vốn tín dụng hiện đang dần mở lại, nhưng cần được kiểm soát chặt để tránh quay lại giai đoạn vay nóng – đầu cơ – thổi giá. Nếu không có kỷ luật tài chính, thị trường dễ rơi vào chu kỳ bất ổn mới.” Ngoài ra, việc người mua nhà vẫn chịu áp lực thu nhập và tâm lý “chờ giá giảm” khiến tốc độ hồi phục tổng thể diễn ra chậm hơn kỳ vọng.
Định hướng: Minh bạch, dài hạn và hướng về nhu cầu thực
Trong bối cảnh đó, hướng đi cho thị trường cuối năm 2025 cần tập trung vào ba trụ cột: minh bạch pháp lý – cơ cấu cung hợp lý – và đầu tư bền vững. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 2025 đã tạo khung pháp lý rõ ràng hơn, song cần được triển khai đồng bộ ở các địa phương để tránh ách tắc thủ tục.
Cùng với đó, yếu tố bền vững và công nghệ đang trở thành hướng đi chủ đạo. Các dự án “xanh” – thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng – được người mua ưa chuộng hơn. Các doanh nghiệp cũng đang chuyển dịch sang mô hình quản lý số hóa, ứng dụng dữ liệu lớn (Big Data) và AI trong bán hàng, giúp tăng hiệu quả tiếp cận khách hàng và kiểm soát rủi ro.
Triển vọng: Ổn định, chọn lọc và hướng tới chu kỳ tăng trưởng mới
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản cuối năm 2025 mang diện mạo tích cực hơn so với hai năm trước, nhưng đà hồi phục vẫn cần được củng cố bằng chính sách thực chất. Lãi suất duy trì thấp, pháp lý thông thoáng và hạ tầng hoàn thiện là nền tảng để tạo nên một chu kỳ tăng trưởng mới, bền vững và chuyên nghiệp hơn.
Như TS. Nguyễn Minh Phong khẳng định: “Thị trường năm 2025 không còn là cuộc chơi của đám đông mà là của những người am hiểu, biết quản trị rủi ro và hướng đến giá trị thực. Đây là thời điểm của sự sàng lọc – ai có năng lực và tầm nhìn sẽ trụ vững và đi xa.”