Thanh khoản cải thiện, giá bán sơ cấp tăng mạnh
Theo Mirae Asset Việt Nam, bước sang cuối năm 2025, thị trường bất động sản cho thấy nhiều tín hiệu hồi phục rõ rệt về giao dịch, mặt bằng giá và tiến độ triển khai dự án. Số liệu Bộ Xây dựng cho biết trong 9 tháng, toàn thị trường ghi nhận hơn 430.000 giao dịch, tương đương cùng kỳ năm trước – cho thấy sức cầu đang ổn định trở lại.
Hà Nội ghi nhận lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tăng 4%, còn nhà thấp tầng tăng 47%. Tại TP.HCM, giao dịch căn hộ tăng 13% và nhà đất tăng 36% – mức tăng tích cực nhất trong ba năm qua. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin người mua nhà đang quay lại khi hạ tầng liên kết vùng được đẩy nhanh.
Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng khi nguồn cung mới thiên về phân khúc trung – cao cấp. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m², tăng 26% so với đầu năm; TP.HCM đạt 87 triệu đồng/m², tăng 14%. Việc tăng tốc các dự án Vành đai 4 Hà Nội và Vành đai 3 TP.HCM, cùng điều chỉnh quy hoạch đô thị, đã khiến giá đất tại nhiều vùng ven leo thang và kéo mặt bằng giá bán tăng theo.
Nguồn cung bùng nổ từ quý IV/2025
Theo CBRE, quý IV/2025 có thể là quý bùng nổ nguồn cung mới, đặc biệt tại TP.HCM, với khoảng 6.000 căn hộ mở bán – gấp đôi trung bình giai đoạn 2021-2025. Phân khúc thấp tầng, vốn khan hiếm trong nhiều năm, cũng dự kiến có thêm 3.500 căn.
Giai đoạn 2026–2027, TP.HCM được dự báo tăng nguồn cung căn hộ 14–15% mỗi năm, tốc độ cao hơn Hà Nội. Nguồn hàng dồi dào trở lại được kỳ vọng giúp thanh khoản cải thiện và mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.
Doanh nghiệp bất động sản phân hóa mạnh
Kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp lớn trong quý III và 9 tháng cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và dự án sẵn sàng bàn giao đang ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội.
Khang Điền báo lợi nhuận tăng 234% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp đạt 70,6% nhờ bàn giao dự án Gladia – một trong số ít dự án thấp tầng tại TP.HCM hút hàng với giá 40–45 tỷ đồng/căn, hơn 100 căn được tiêu thụ trong thời gian ngắn.
Nam Long đạt gần 5.000 tỷ đồng giá trị bán trước, tăng 32%, chuẩn bị tung ra nhiều dự án mới trong quý IV như Trellia Cove (Mizuki), Izumi giai đoạn mới hay Southgate – The Pearl với mặt bằng giá cao hơn.
Đất Xanh và Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận tăng nhờ bàn giao sản phẩm và thoái vốn.
Vinhomes duy trì lợi nhuận trên 14.000 tỷ đồng dù giảm so với năm trước do tập trung bán buôn.
Novaland thu hẹp đáng kể mức lỗ nhờ tái cơ cấu và đẩy bàn giao tại các đại đô thị.
Giới phân tích đánh giá quý IV/2025 là giai đoạn bản lề, khi nhiều “ông lớn” tung hàng mạnh sau nhiều năm nguồn cung hạn chế. Mặt bằng giá tại Hà Nội tăng mạnh từ năm 2024 cũng khiến dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển về TP.HCM và các tỉnh phía Nam – nơi còn nhiều dư địa tăng giá.
Khu công nghiệp: Tiếp tục là điểm sáng
Bên cạnh nhà ở, phân khúc bất động sản khu công nghiệp ghi nhận chuyển biến tích cực khi khung pháp lý mới được hoàn thiện. Hai luật quan trọng (Luật 57/2024 và 90/2025) trao quyền cho địa phương trong cấp phép hạ tầng, rút ngắn thời gian phê duyệt. Dự thảo nghị định thay thế Nghị định 35/2022 cũng đề xuất giao thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 cho Ban Quản lý và nới hạn mức chuyển đổi đất lúa hai vụ lên 200 ha mỗi giai đoạn.
Mặc dù lượng hấp thụ khu công nghiệp miền Nam giảm 51% do tác động thương mại quốc tế, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn ở mức cao 89%. Giá thuê bình quân miền Nam tăng 5,5% lên 185 USD/m²/chu kỳ thuê; miền Bắc tăng 3,4%, đặc biệt tại Bắc Ninh và Hải Phòng.
FDI duy trì vai trò trụ cột với 21,3 tỷ USD giải ngân trong 10 tháng – mức cao nhất lịch sử. Trong đó, dòng vốn vào điện tử và bán dẫn tăng mạnh, hưởng lợi từ khả năng Mỹ xem xét giảm thuế về 0% đối với một số mặt hàng từ Việt Nam.
IDICO (IDC) tiếp tục bứt phá với doanh thu quý III đạt 2.871 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 842 tỷ đồng – cao nhất ba năm – nhờ bàn giao 35 ha đất, tăng 52% cùng kỳ. Công ty dự kiến bàn giao 129 ha năm 2026, mang về gần 10.000 tỷ đồng doanh thu và hơn 2.500 tỷ đồng lợi nhuận.