Căn hộ cao cấp vẫn áp đảo thị trường
11 tháng của năm 2024, thị trường bất động sản tại TP.HCM ghi nhận kết quả tăng trưởng dương (khoảng 9%), doanh thu trong lĩnh vực bất động sản của 11 tháng ước đạt 250.000 tỷ đồng.
11 tháng 2024 thành phố có 12 dự án nhà ở được "chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư", trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội. Theo tính toán thì các dự án trên chỉ bằng 1/5 số dự án được chấp thuận trước thời điểm diễn ra đại dịch Covid-19.
Trong 11 tháng qua, TP HCM không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội nào được giao đất, cho thuê đất; chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án nhà ở thương mại và không có dự án nhà ở xã hội được cấp giấy phép xây dựng. Trong đó, không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng 11 tháng qua.
Về dự án nhà ở thương mại, hiện thành phố có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ, chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hằng năm trước đây. Trong đó, có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường (giảm 75% số lượng dự án) với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà, đều thuộc phân khúc nhà ở cao cấp. Tổng giá trị cần huy động vốn của 1.611 căn nhà là 15.142 tỷ đồng, bình quân giá nhà rất cao, lên đến 9,39 tỷ đồng/căn.
Các chuyên gia của HoREA đã chỉ ra thực trạng nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá nhà tại TP HCM liên tục tăng phi mã, gần như tuyệt chủng nhà giá rẻ, nhà ở giá vừa túi tiền.
Khảo sát giá thị trường bất động sản TP HCM cho thấy, hầu hết dự án được công bố mức giá đều trên 100 triệu đồng/m2 trở lên, muốn mua phải chi từ 6-7 tỷ đồng/căn.
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 của hãng tư vấn bất động sản Avison Young công bố mới đây, cho thấy TP HCM đã biến mất căn hộ giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2.
Cụ thể, theo Avison Young, giá bán bình quân căn hộ sơ cấp TP HCM đang tiệm cận phân khúc cao cấp, trung bình từ 72 triệu đồng mỗi m2. Các dự án cũ vừa tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước khoảng 30%. Thị trường không còn dự án mới triển khai nào có giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2.
Nhìn nhận diễn biến này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng nguồn cung chung cư TP HCM đang mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, 80% dự án mở bán có giá từ 50 triệu đồng một m2 trở lên. Mặt bằng căn hộ mới trung bình đã tăng 31% so với năm 2019. Thực trạng này khiến TP HCM chỉ còn nhà cao cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đa số người dân. Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền (trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2) rất lớn, song phân khúc này gần như bị "bỏ rơi".
Khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng cao
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, nói đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản thành phố. Và hiện thị trường đã không còn nguồn cung mới với nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung cấp, bình dân (có giá tầm trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2). Thực trạng này càng làm "méo mó" cơ cấu sản phẩm nhà ở của thành phố, làm tăng thêm áp lực khiến thị trường đối mặt nguy cơ phát triển thiếu bền vững.
Theo ông Châu, không riêng gì TP HCM, tình trạng sụt giảm mạnh nhà ở trung cấp còn xảy ra tại các đô thị lớn khác trên cả nước. Giá nhà tiếp tục tăng qua các năm khiến thị trường biến mất căn hộ dưới 40 triệu đồng mỗi m2. Nguyên nhân của đà tăng, theo ông là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến khan hiếm. Giai đoạn 2020-2023, giá chung cư TP HCM đã tăng 15-20%.
Các chuyên gia của HoREA trước đó đã chỉ ra thực trạng nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá nhà tại TP.HCM liên tục tăng phi mã, gần như tuyệt chủng nhà giá rẻ, nhà ở giá vừa túi tiền.
Vị chuyên gia cho rằng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật cung - cầu với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023 và theo Bộ Xây dựng nhận định, với Bảng giá đất điều chỉnh năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.
Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ tại TP.HCM hạn chế, tuy nhiên sẽ cải thiện trong các quý tới. Luật sửa đổi, quy hoạch cập nhật và các dự án hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng là lực đẩy hỗ trợ thị trường.
Cụ thể, thị trường căn hộ đang hưởng lợi từ yếu tố hạ tầng. Trong 6 tháng cuối năm 2024, một số dự án cơ sở hạ tầng tại TP.HCM chuẩn bị khánh thành đi vào hoạt động. Ngoài ra, các dự án trọng điểm như đường Vành Đai 3, tuyến Metro số 1 và nút giao thông An Phú đang được đẩy nhanh tiến độ, kỳ vọng sẽ thúc đẩy kết nối giao thông cho TP.HCM.