Giá nhà ngày càng xa tầm với
Theo Báo cáo Lao động việc làm của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của một lao động Việt Nam mỗi tháng tăng từ 4,5 triệu đồng năm 2014 lên 7,5 triệu đồng năm 2022 - mức tăng 7% mỗi năm, bằng một nửa so với tốc độ tăng giá sơ cấp của căn hộ.
Đến quý III, với thu nhập trung bình 7,6 triệu đồng mỗi tháng, ước tính một hộ gia đình gồm hai lao động phải dành hoàn toàn 21-23 năm thu nhập để sở hữu một căn hộ diện tích 55-60 m2, với điều kiện giá nhà không tăng. Nếu tỷ lệ tiết kiệm ở mức 50% sau khi chi trả sinh hoạt phí, số năm sẽ tăng gấp đôi.
Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến cuối tháng 9/2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM dù tăng lên, nhưng chủ yếu đến từ các dự án cũ và số ít dự án được gỡ vướng, trong khi một lượng lớn dự án vẫn đang chờ xem xét giải quyết.
Nghiêm trọng hơn, nguồn cung hạn hẹp được xem là nguyên chính dẫn tới tình trạng mất cân đối cung - cầu kéo dài suốt thời gian qua. Các sản phẩm mới đưa ra thị trường nếu có thì 80% thuộc phân khúc trung và cao cấp với giá bán tối thiểu trên 50 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền đã vắng bóng, trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TPHCM.
Trong khi đó, dữ liệu từ Numbeo - nền tảng thống kê chi phí sống toàn cầu cũng cho thấy, chỉ số Giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam giữa năm 2024 đạt 22,8 điểm, thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á. Con số này gấp gần ba lần Malaysia và cao hơn nhiều quốc gia phát triển như Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc.
Chỉ số HPR càng cao, việc sở hữu nhà càng khó khăn. Từ năm 2014, chỉ số HPR của Việt Nam đã tăng 27%, từ mức 17,8 điểm, phản ánh rõ rệt sự chênh lệch giữa tốc độ gia tăng thu nhập và giá nhà. Đồng thời, khả năng chi trả cho khoản vay của người Việt cũng rất thấp, chỉ đạt 0,4 điểm - thấp hơn hầu hết nước Đông Nam Á được thống kê, ngoại trừ Philippines.
Tình trạng này nghiêm trọng hơn ở các thành phố lớn. TP HCM ghi nhận chỉ số HPR lên tới 32,4 điểm, cao hơn 1,4 lần bình quân cả nước. Trong khi đó, khả năng chi trả khoản vay chỉ ở mức 0,3 điểm, phản ánh khó khăn trong tiếp cận nhà ở. Còn tại Hà Nội, chỉ số HPR thấp hơn bình quân cả nước với 20,6 điểm, nhưng vẫn nằm trong nhóm cao của Châu Á.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, cũng cho rằng nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn. Những người có thu nhập trung bình trở xuống khó tiếp cận nhà ở, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng với sự ổn định của thị trường và xã hội.
Bà Giang Huỳnh cho biết, tại TP HCM và Hà Nội, nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu. Nguyên nhân một phần từ tắc nghẽn pháp lý trong phê duyệt dự án, làm chậm việc bổ sung nguồn cung mới. Bên cạnh đó, sự gia tăng của giá đất cùng chi phí xây dựng cũng đẩy giá bán nhà đi lên.
Người giàu cũng khóc?
Theo đánh giá của VARS, khi giá nhà tăng quá cao, khả năng chi trả nhà ở đã giảm mạnh trong vài năm qua, đến mức nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất cũng không thể mua nhà.
Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Hà Nội nhận về 14,47 triệu đồng/người/tháng. Con số này tại Đà Nẵng là 13,8 triệu đồng, tại TP.HCM là 13,26 triệu đồng, tại Đồng Nai là 13,9 triệu đồng và tại Bình Dương là 18,38 triệu đồng. Tuy nhiên, khi đối diện với giá nhà hiện tại, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, so sánh lương trung bình và giá nhà từ xưa đến nay, có thể thấy người trẻ Việt Nam luôn gặp khó khăn trong việc tự mua nhà. Tính toán của nền tảng PropertyGuru Việt Nam cho thấy với giá nhà và thu nhập bình quân năm 2004, thế hệ 7X mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư rộng 60 m2 với giá khoảng 600 triệu đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%.
Sau 10 năm, đến 2014, thế hệ 8X cũng cần 22,7 năm thu nhập để mua một căn hộ tương tự. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng, trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%.
Đến nay, thế hệ 9X cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên với giá 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.
"Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà", ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cảnh báo, việc giá nhà tăng nhanh, vượt quá thu nhập từ lương, không chỉ tạo áp lực lên an sinh xã hội, mà còn thúc đẩy nạn đầu cơ bất động sản. Dòng tiền đầu cơ thường nằm chờ tăng giá, không đi vào sản xuất kinh doanh, gây tác động xấu đến lạm phát và giá trị đồng tiền.
"Không kìm hãm được chuyện đầu cơ và bất đối xứng giữa các phân khúc nhà ở đã dẫn đến hệ quả tất yếu là đưa thị trường bất động sản hiện nay đến cuối đường hầm", ông nói.