Bất động sản vùng ven "lên ngôi", nhà đầu tư dạt về tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh

Xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm

Theo báo cáo thị trường quý II và 6 tháng đầu năm 2025 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố, các nhà đầu tư bất động sản đang có xu hướng chuyển hướng từ trung tâm các đô thị lớn ra khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh. Tại đây, giá bất động sản còn mềm, quỹ đất dồi dào và hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh phát triển.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định: “Nhà đầu tư hiện tại có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng hơn, tập trung vào giá trị khai thác thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn”.

Việc giá bất động sản tại trung tâm TP.HCM và Hà Nội đã đạt mức kỷ lục khiến chi phí đầu tư cao, biên lợi nhuận giảm, trong khi nhiều dự án còn gặp vướng mắc về pháp lý và thời gian triển khai. Do đó, các nhà đầu tư – đặc biệt là những người có tiềm lực tài chính hạn chế – đang hướng về khu vực vùng ven để đón đầu làn sóng phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị mở rộng.

Cơ hội từ đô thị vệ tinh

Chính sách phát triển các đô thị vệ tinh và mở rộng không gian đô thị được Chính phủ và chính quyền địa phương thúc đẩy mạnh mẽ trong thời gian qua. Những khu vực giáp ranh hoặc ven trung tâm đang dần trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư khi không gian sống, tiện ích và hạ tầng ngày càng được hoàn thiện.

Tuy nhiên, bà Miền cũng lưu ý: “Không phải khu vực nào cũng đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ về quy hoạch, pháp lý và tiềm năng phát triển thực tế để tránh rủi ro”.

Quý II/2025 ghi nhận một làn sóng tăng giá mạnh ở một số địa phương vùng ven nhờ các thông tin liên quan đến quy hoạch, hạ tầng và sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo hiện tượng này tiềm ẩn rủi ro nếu nhà đầu tư chạy theo tin đồn mà thiếu cơ sở thực tế.

Trường hợp thị trường Nhơn Trạch là một ví dụ điển hình. Sau những đồn đoán về việc sáp nhập vào TP.HCM, giá bất động sản tại đây tăng 30–40% chỉ trong vài tháng. Nhưng khi thông tin chính thức bác bỏ sáp nhập, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt, thanh khoản sụt giảm, nhiều nhà đầu tư “đu sóng” phải chịu thua lỗ.

Một chuyên gia thị trường nhận định: “Đầu tư dựa trên tin đồn có thể mang lại lợi nhuận ngắn hạn, nhưng rủi ro cao. Nhà đầu tư có thể phải trả giá vượt xa giá trị thực của tài sản nếu kỳ vọng không thành hiện thực”.

Cần chiến lược dài hạn

Các chuyên gia khuyến nghị, với bất động sản vùng ven, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, thay vì chỉ tìm kiếm lợi nhuận tức thời. Ưu tiên nên đặt vào ba yếu tố nền tảng. Thứ nhất về hạ tầng giao thông, các dự án nằm gần tuyến metro, cao tốc, vành đai… có tính lan tỏa mạnh và tác động tích cực đến giá trị bất động sản. Thứ hai về cơ hội việc làm và công nghiệp, những khu vực có khu công nghiệp, cụm doanh nghiệp lớn sẽ tạo ra nhu cầu nhà ở thực, thúc đẩy phát triển thị trường một cách lành mạnh. Thứ ba, hình thành cộng đồng cư dân, Dự án chỉ có giá trị bền vững khi có người ở thực, tạo điều kiện phát triển hệ thống dịch vụ - tiện ích đồng bộ.

“Giá trị thật chỉ được khẳng định khi có cư dân sinh sống, hình thành hệ sinh thái đô thị. Dự án đẹp nhưng vắng bóng người sẽ khó thanh khoản, giá tăng không bền vững”, chuyên gia cảnh báo.

Thị trường bất động sản luôn tồn tại chu kỳ và cơ hội, nhưng để hạn chế rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận, nhà đầu tư cần tỉnh táo phân biệt giữa giá trị thật và giá trị ảo. Việc chạy theo “sóng” ngắn hạn, đặc biệt là những tin đồn quy hoạch chưa kiểm chứng, có thể khiến nhà đầu tư gánh chịu thiệt hại không đáng có.

Thay vào đó, các chiến lược đầu tư bài bản, dựa trên nền tảng vững chắc về hạ tầng, nhu cầu thực tế và tiềm năng phát triển dài hạn sẽ là chìa khóa giúp nhà đầu tư trụ vững và gia tăng giá trị tài sản trong giai đoạn tới.