Bất động sản nửa cuối 2025: Phục hồi mạnh, giá cao gây áp lực, dòng tiền dồn về vùng ven?

Tại buổi công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025, tổ chức bởi Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các chuyên gia nhận định thị trường đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, hứa hẹn một giai đoạn năng động cho nửa cuối năm nay

Nguồn cung tiếp tục phục hồi - tâm lý nhà đầu tư hồi phục

Theo VARS, nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục cải thiện nhờ các dự án được gỡ vướng pháp lý, đặc biệt là mô hình “dự án qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất” và xác định giá đất minh bạch. Dự kiến, khoảng 25.000 sản phẩm từ các dự án đang lên kế hoạch sẽ được tung ra thị trường trong nửa cuối năm.

Trước đó, quý 2 đã ghi nhận việc bổ sung gần 14.000 sản phẩm, tăng đột biến so với quý 1 và cao gần gấp đôi so với cuối năm 2024. Báo cáo của Dat Xanh Services thậm chí thống kê tổng nguồn cung tích lũy lên tới 52.000 sản phẩm, chiếm tỷ lệ tăng 90% so với quý 4/2024.

VARS nhấn mạnh, yếu tố cầu tiếp tục giữ ở mức cao nhờ các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, hạ tầng liên tục được đầu tư, cùng với lãi suất duy trì ổn định, và áp lực lạm phát được kiểm soát chặt chẽ. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để nguồn cung mới được hấp thụ tốt hơn.

Mất cân đối cung – cầu tiếp tục tồn tại

Mặc dù nguồn cung đã cải thiện rõ nét, thị trường vẫn đang bị chi phối bởi sự mất cân đối giữa cầu – cung. Nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn chậm lại. Chi phí sử dụng đất – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí phát triển dự án – vẫn neo cao, kéo theo giá bán tăng mạnh, khiến người mua có nhu cầu thấp và khả năng thanh toán hạn chế gặp khó khăn.

Bất động sản giá trung cấp hoặc nhà ở xã hội dù khởi sắc, nhưng vẫn chưa chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung. Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực VARS – cảnh báo việc áp dụng giá đất dựa trên đợt sốt giá có thể tạo ra méo mó trong hệ thống định giá, đền bù và thu ngân sách, tạo rủi ro bong bóng nếu không kiểm soát kịp thời.

Bên cạnh đó, tỷ lệ đóng góp của thị trường miền Nam vào tổng nguồn cung có xu hướng gia tăng đáng kể, gần tương đương với miền Bắc nếu các dự án được triển khai đúng tiến độ. Theo đó, miền Bắc vẫn giữ vai trò dẫn đầu với loạt dự án quy mô tại Hà Nội và vùng lân cận, nhưng miền Nam đang đóng góp nhiều hơn với sản phẩm dồi dào từ TP.HCM và các tỉnh vệ tinh.

Phân khúc nào dẫn dắt thị trường?

Căn hộ cao cấp và chung cư: Tiếp tục dẫn đầu cả về nguồn cung và thanh khoản, khi chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu sản phẩm mới.

Đất nền, nhà liền thổ vùng ven: Tiếp tục được nhà đầu tư săn đón, nhất là các lô đất tách thửa, có pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng tốt, vẫn ghi nhận mức tăng giá tích cực.

Nhà ở xã hội: Nguồn cung tỏ ra khởi sắc khi các chính sách hỗ trợ được triển khai mạnh, đặc biệt là trong việc tháo gỡ vướng mắc hành chính và điều chỉnh quy hoạch .

Đáng chú ý, VARS dự báo dòng tiền chuyển hướng mạnh về vùng ven và các phân khúc chuyên sâu. Rõ rệt nhất là dòng vốn đang chuyển từ các khu vực trung tâm ra vùng ven, nơi có mặt bằng giá còn thấp nhưng tiềm năng phát triển cao.

Phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng, tiếp tục thu hút vốn FDI nhờ vị trí chiến lược, lao động dồi dào và hệ thống FTA thế hệ mới.

Phân khúc du lịch – nghỉ dưỡng ghi nhận tín hiệu khởi sắc hơn khi hàng loạt dự án lớn khởi công, hưởng lợi từ lượng khách du lịch tăng trưởng.

Bất động sản thương mại – với các mô hình khai thác mới – tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định trong bối cảnh tiêu dùng và dịch vụ hồi phục mạnh .

Các chuyên gia VARS cảnh báo rủi ro vẫn tiềm ẩn, đặc biệt trong trường hợp giá đất bị thổi bởi các cơn sốt ảo, chi phí đất đai tăng cao, và nguồn cung lệch pha – cung không đáp ứng nhu cầu thực phân khúc trung cấp và nhà xã hội.

Để thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục: Tháo gỡ rành mạch về pháp lý và quy hoạch; minh bạch trong định giá, kiểm soát giao dịch, chống đầu cơ; chuẩn hóa cơ chế xác định giá đất, đảm bảo quyền lợi người dân; đồng thời phát triển nhà ở xã hội và sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Nửa cuối năm 2025 được dự báo là giai đoạn chuyển mình của thị trường bất động sản Việt Nam, với sự hồi phục rõ rệt từ cả phía cung và cầu. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, thị trường cần tập trung vào cân bằng cung – cầu, minh bạch hóa giá đất, quản lý chặt dòng vốn và kiểm soát chi phí đầu vào. Nếu kết hợp tốt các yếu tố này, thị trường sẽ kết thúc năm bằng một giai đoạn ổn định, hiệu quả và nhân văn hơn.