Theo dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV của Đảng, Ban Chấp hành Trung ương đặt ra định hướng kiểm soát rủi ro tín dụng, hướng dòng vốn vào sản xuất – kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Định hướng này được xem là lời cảnh báo cần thiết trong bối cảnh tín dụng “chảy” vào bất động sản liên tục tăng, đe dọa nguy cơ bong bóng và nợ xấu.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái và chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, cho vay kinh doanh địa ốc tăng gần 24%, gấp đôi tốc độ tăng của vay tiêu dùng. Điều này cho thấy dòng tiền đang bị hút mạnh vào lĩnh vực có tính đầu cơ cao, trong khi phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn thiếu vốn.
Chính phủ nhiều lần yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng tiền chảy vào lĩnh vực rủi ro như bất động sản. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, việc “siết” chung chưa đủ, mà cần định hướng cụ thể để vốn đến được đúng phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng ngoài nhà ở xã hội, cần phát triển mạnh dòng nhà thương mại giá phù hợp với thu nhập trung bình. Theo ông, căn hộ thương mại có giá dưới 3 tỷ đồng hiện được xem là “vừa túi tiền” với phần lớn người dân đô thị. Ông đề xuất mở rộng gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng – vốn dành cho nhà ở xã hội – cho người mua loại hình này, với lãi suất 5,9–6,1%/năm và thời hạn 20–25 năm. “Nếu nhà ở vừa túi tiền trở lại là trung tâm của thị trường, địa ốc sẽ cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và ở thực, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội,” ông nói.
Bên cạnh việc hỗ trợ người mua nhà, giới phân tích cho rằng cần mạnh tay với nhóm đầu cơ. Một trong những đề xuất đang được Bộ Xây dựng xem xét là siết hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở lên. Theo đó, người mua căn thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, và không quá 30% với căn thứ ba (trừ nhà ở xã hội).
Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, nhận định, khi tỷ lệ vay giảm, nhà đầu tư buộc phải tăng vốn tự có, từ đó hạn chế đầu cơ – yếu tố từng khiến thị trường bất ổn giai đoạn 2020–2022. Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết trước đây nhiều người vay tới 80% giá trị căn nhà để đầu tư, và khi thị trường chững lại, họ buộc phải bán cắt lỗ, kéo giá chung đi xuống.
Tuy nhiên, để chính sách này hiệu quả, cần hệ thống dữ liệu minh bạch để phân biệt người mua ở thực và nhà đầu tư. Ông Vũ đề xuất tích hợp dữ liệu giao dịch bất động sản với hệ thống dân cư, đăng ký đất đai, tín dụng và thuế. “Một số quốc gia đã áp dụng mô hình phân tầng tín dụng theo số lượng bất động sản sở hữu, giúp siết chặt nhóm đầu cơ mà không làm giảm thanh khoản thị trường,” ông nói.
Song song với biện pháp tín dụng, các chuyên gia cho rằng công cụ thuế cũng cần được vận dụng để hướng dòng vốn đúng mục tiêu. GS. Hoàng Văn Cường, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đề xuất đánh thuế cao với nhóm mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Theo ông, các nhà đầu cơ thường mua đất khi nắm thông tin quy hoạch, chờ giá tăng rồi bán ra, tạo sóng ảo. “Những người này không tạo ra giá trị thực cho xã hội, nhưng lại hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng của Nhà nước,” ông nhấn mạnh.
Nghiên cứu của Batdongsan thuộc PropertyGuru cho thấy, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư lướt sóng trong vòng một năm, trong khi tại châu Âu, thời gian nắm giữ trung bình từ 3–10 năm. “Tỷ lệ đầu cơ cao khiến thị trường méo mó, giá tăng ảo và thanh khoản dễ sụp khi có biến động,” báo cáo cho biết.
Ở tầm dài hạn, các chuyên gia thống nhất rằng cần phát triển thêm các kênh huy động vốn trung và dài hạn thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nhận định trái phiếu doanh nghiệp là kênh quan trọng để cung cấp vốn ổn định cho thị trường. Trái phiếu có kỳ hạn dài, giúp doanh nghiệp chủ động đầu tư mà không bị áp lực dòng tiền ngắn hạn, đồng thời giảm rủi ro thanh khoản.
Ông Dominic Scriven, Chủ tịch Dragon Capital, cũng cho rằng Việt Nam cần nâng hạng thị trường trái phiếu để thu hút thêm nhà đầu tư nước ngoài. Bốn yếu tố cốt lõi để đạt được điều đó là thanh khoản, quản trị rủi ro, hiệu quả đầu tư và uy tín phát hành.
Dòng vốn được ví như “mạch máu” của thị trường bất động sản. Việc điều tiết hợp lý không chỉ giúp thị trường phát triển cân bằng, mà còn tạo nền tảng vững chắc để bất động sản trở thành một trong những trụ cột của tăng trưởng kinh tế, thay vì là “con dao hai lưỡi” gây bất ổn cho nền tài chính.