Trong báo cáo công bố mới đây, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia.
Tuy nhiên, để hiện thực hóa sự đột phá đó, còn nhiều bài toán cần giải quyết, trước hết là vấn đề kiểm soát giá đất tăng nóng "ăn theo" hạ tầng, cùng với đó là vấn đề sử dụng hiệu quả quỹ đất để phát triển trong quá trình đô thị hóa.
Đơn vị ra báo cáo nêu nếu không có sự kiểm soát thì sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị. Bài học về những khu đô thị ma, dự án đắp chiếu, bỏ hoang và bức tranh nham nhở của bộ mặt đô thị trong quá trình đô thị hóa đã tồn tại trên thực tế.
Theo VIRES, thực trạng trên cho thấy cần có khảo sát, nghiên cứu chuyên sâu nhằm nhìn nhận, đánh giá đúng về vai trò, cơ hội và những thách thức đặt ra trong việc phát triển các dự án bất động sản gắn với sự hình thành của hạ tầng giao thông tại các địa phương, trên cơ sở đó đề ra giải pháp thay đổi cách thức, tư duy phát triển để thực sự phát huy được lợi thế của hạ tầng và khả năng tạo vốn từ nguồn lực đất đai sau khi có hạ tầng, tránh phát triển thị trường bất động sản theo hướng chộp giật, tràn lan, lãng phí.
“Trong bối cảnh các dự án giao thông đột phá và trọng điểm quốc gia đang được Chính phủ đốc thúc triển khai từ nay đến năm 2025 với tinh thần trách nhiệm cao nhất, hướng đến tạo không gian phát triển mới, tạo khu đô thị, khu dịch vụ, khu công nghiệp mới, tạo công ăn việc làm, sinh kế cho người dân..., nghiên cứu này càng có ý nghĩa quan trọng”, VIRES khẳng định.
Trên thực tế, giải ngân đầu tư công đối với các dự án hạ tầng giao thông đã mang lại tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp đối với thị trường bất động sản. Tác động trực tiếp là khi một dự án hạ tầng lớn chuyển động, nguồn lực đất đai sẽ được khơi thông, không gian phát triển về công nghiệp, du lịch, dịch vụ... được mở rộng. Sự chuyển dịch đất đai và phân bố lại dân cư, nguồn lao động sau khi có hạ tầng sẽ giúp bất động sản ở khu vực đó được hưởng lợi, có tiềm năng tăng giá và tạo sóng.
Cơ hội gián tiếp là khi đầu tư công được giải ngân thì toàn nền kinh tế được kích cầu, từ đó dòng tiền chuyển động mạnh và sẽ có những nguồn tiền nhất định (từ chứng khoán, từ vàng, từ dòng vốn ngoại...) đổ vào thị trường bất động sản, nhất là khi nhìn thấy cơ hội tăng giá từ sự hình thành các dự án hạ tầng giao thông.
Cần kiểm soát giá đất, hạn chế tình trạng tăng nóng theo hạ tầng
Chuyên gia của VIRES kiến nghị cần có giải pháp quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn dài hạn. Thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông. Công khai, minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng. Đặc biệt, ngăn chặn lợi ích nhóm, quản lý chặt chẽ việc đấu giá đất, đấu thầu dự án.
Phải hạn chế tối đa những rủi ro của sự phát triển thiếu bền vững trong thời gian qua, nhất là câu chuyện những khu đô thị ma, dự án đắp chiếu, bỏ hoang và bức tranh nham nhở của bộ mặt đô thị trong quá trình đô thị hóa, hạ tầng phát triển.
Thêm vào đó, vai trò và mối quan hệ của thị trường bất động sản đối với quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế cần được nhìn nhận công tâm, khách quan thì mới có sự quản lý đúng. Tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, song hành với sự hình thành của các dự án giao thông thì chất lượng đô thị hóa mới được nâng cao. Hiệu quả của một dự án hạ tầng chỉ được hiện thực hóa khi sự phát triển các dự án bất động sản đi theo phải bền vững và có sự dẫn dắt đối với việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Ngược lại, các dự án bất động sản sẽ không thể phát huy vai trò là hạt nhân của đô thị nếu các dự án hạ tầng giao thông kết nối không được hình thành. Sự phát triển đồng bộ, bền vững là yêu cầu tất yếu trong việc nắm bắt cơ hội phát triển và hóa giải những thách thức của bất động sản hạ tầng.