Nhà đầu tư chuyển hướng sang đất nền ven đô
Sau thời kỳ dài tập trung vào căn hộ trung tâm, shophouse hay bất động sản nghỉ dưỡng, dòng vốn đầu tư hiện có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoại thành – nơi quỹ đất còn dồi dào, mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao và kỳ vọng tăng trưởng mạnh khi hạ tầng liên tục được mở rộng. Theo nhiều môi giới ở Hà Nội, từ quý III/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại các huyện như Đông Anh, Gia Lâm, Sóc Sơn, Thường Tín hay Hoài Đức tăng từ 25–40% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư F1 muốn đi trước đón đầu các dự án hạ tầng nghìn tỷ đang chuẩn bị triển khai. Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại TP.HCM, đặc biệt ở Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè hay Hóc Môn – nơi giá đất đã hạ nhiệt so với giai đoạn sốt 2021–2022, giúp biên độ sinh lời trung hạn rộng hơn.
Một trong những động lực chính khiến dòng tiền “chạy” về vùng ven là sự phục hồi của thị trường tín dụng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp từ giữa năm 2025. Nhiều nhà đầu tư tái cơ cấu danh mục, ưu tiên sản phẩm có giá trị thấp, pháp lý minh bạch, khả năng “thoát hàng” tốt và mức tăng giá bền vững thay vì chạy theo những cơn sóng ngắn hạn đầy rủi ro.
Từ đầu tháng 8 năm nay, một nhóm nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội liên tục đi "săn" các quỹ đất rộng tại nhiều tỉnh thành quanh Hà Nội. Mới đây, nhóm nhà đầu tư này mua được một số lô đất tại Hoà Lạc... diện tích mỗi lô dao động 80 - 300 m2.
“Những khu vực này mấy năm nay đều có biến động giá tăng mạnh. Tuy nhiên, để có lợi nhuận tốt, chúng tôi sẽ tìm những mảnh đất đang nằm ở vùng trũng, giá chưa biến động nhiều, chỉ khoảng trên dưới 20 - 30 triệu đồng/m2, nhưng theo đánh giá của chúng tôi là có nhiều tiềm năng”, đại diện nhóm nhà đầu tư này nói.
Theo đại diện nhóm, thị trường đất nền đang hồi phục rõ rệt, đặc biệt, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ 1/1/2026, giá nhà đất nhiều khả năng sẽ tăng nên đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tranh thủ "săn hàng".
Theo các chuyên gia, bất động sản vùng ven Hà Nội như khu vực Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai (huyện cũ)... đang thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là đất nền và các dự án nhà ở cao tầng, thấp tầng nhờ vào sự kết hợp của nhiều yếu tố, từ hạ tầng, giá cả đến môi trường sống.
Giá đất nền tại một số khu vực đã tăng đáng kể, cho thấy xu hướng tăng giá tích cực sau một năm.
Giá rục rịch tăng trở lại
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh, nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt các dự án mới triển khai có giá bán cao. Thậm chí nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.
Tại Hà Nội, nhiều khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai, Sóc Sơn… đã ghi nhận mức tăng 20–30%, thậm chí một số vị trí đẹp trên trục đường lớn tăng tới 50% so với cùng kỳ năm trước. Một số lô đất gần trung tâm hoặc nằm tại khu vực đang có dự án hạ tầng triển khai được rao bán ở mức 80–100 triệu đồng/m²; thậm chí các lô có vị trí đặc biệt thuận lợi còn được chào giá trên 150 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, thị trường đất nền tại Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi hay Hóc Môn cũng có dấu hiệu phục hồi khi lượng tìm kiếm tăng trở lại, giá bán nhích nhẹ sau thời gian dài neo thấp. Dù giao dịch chưa bùng nổ, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng ổn định nhờ tâm lý thị trường cải thiện, nguồn cung hạn chế và dòng tiền bắt đầu quay lại phân khúc đất nền.
Có nhiều yếu tố thúc đẩy đà tăng giá của đất nền vùng ven. Trước hết là sự hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM, các tuyến quốc lộ được mở rộng và hàng loạt cầu mới đang trong quá trình triển khai. Khi hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư, các khu vực ven đô có khả năng kết nối nhanh hơn với trung tâm, kéo theo kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn.
Nguồn cung khan hiếm cũng là lý do quan trọng khiến giá đất nền ven đô tăng trở lại. Trong nhiều năm qua, việc siết phân lô bán nền, yêu cầu pháp lý chặt chẽ khiến các sản phẩm đất nền có sổ riêng trở nên hiếm. Những sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện thường được săn đón và dễ tăng giá, nhất là khi nguồn hàng chất lượng không nhiều. Ngược lại, các dự án phân lô tự phát, thiếu pháp lý hoặc nằm xa khu dân cư ngày càng khó bán, dẫn đến sự phân hóa rõ rệt trong thị trường. Nhà đầu tư hiện nay cũng thận trọng hơn, ưu tiên đất nền có tính an toàn cao, làm cho các sản phẩm tốt giữ giá và tăng giá mạnh hơn mặt bằng chung.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới.
Chuyên gia cho rằng, diễn biến thị trường gần đây cho thấy, xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có tài chính bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm vùng đất mới ven đô do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường trung tâm Hà Nội khi giá bất động sản, chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.