Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong quý III/2025, cả nước ghi nhận khoảng 154 dự án đầu tư phát triển nhà ở riêng lẻ và đất nền được triển khai mới. Các dự án này tập trung chủ yếu tại vùng ven hai đô thị lớn là Hà Nội, TP.HCM cùng một số địa phương miền Trung. Tổng lượng giao dịch đất nền trong quý đạt hơn 10.200 giao dịch thành công, phản ánh sự cải thiện nhất định về thanh khoản so với các quý trước.
Cùng chiều với số liệu quản lý nhà nước, dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy đất nền tại TP.HCM và Bình Dương đã bắt đầu “ấm” lên sau nhiều quý suy giảm. Giá trung bình tại TP.HCM tăng khoảng 6%, còn Bình Dương tăng 5% so với quý liền trước. Dù vậy, giới phân tích lưu ý đà phục hồi này mang tính chọn lọc rõ nét, khi giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt và mức giá phù hợp với khả năng hấp thụ thực của thị trường.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sau các đợt điều chỉnh và sắp xếp đơn vị hành chính, TP.HCM cùng các địa phương giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh đang nổi lên như những cực tăng trưởng mới của toàn vùng Đông Nam Bộ. Quỹ đất rộng, dư địa phát triển lớn và hạ tầng liên vùng được đầu tư mạnh đang thúc đẩy dòng tiền rời khu vực trung tâm vốn đã chật chội và đắt đỏ.
Thực tế cho thấy tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Người mua vẫn quan tâm đến bất động sản, nhưng quyết định xuống tiền ngày càng thận trọng, đặt nặng bài toán kiểm soát dòng tiền dài hạn thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Chính vì vậy, những chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, kéo dài thời gian góp vốn hay hỗ trợ tài chính đang trở thành yếu tố quan trọng để kích thích giao dịch.
Trong bối cảnh thị trường dần ấm lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bắt đầu tái khởi động hoạt động triển khai dự án và hệ thống phân phối. Gần đây, Công ty cổ phần Mai Bá Hương tổ chức lễ ra quân dự án Dragon Eden, thu hút hơn 1.000 chuyên viên kinh doanh từ khoảng 40 đại lý và đối tác tại TP.HCM cùng các tỉnh lân cận. Dự án có quy mô gần 147 ha, gồm 5 phân khu với hơn 5.000 sản phẩm, nằm trong tổng thể một khu đô thị công nghiệp tại khu vực Tây Nam TP.HCM.
Điểm đáng chú ý là dự án được mở bán với sổ hồng từng nền, diện tích phổ biến từ 90 đến 160 m². Đây được xem là lợi thế lớn trong bối cảnh pháp lý trở thành tiêu chí ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có tới 78% nhà đầu tư sơ cấp cho biết pháp lý minh bạch là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn sản phẩm đất nền.
Không chỉ các dự án cụ thể, thị trường phân phối cũng đang “rục rịch” trở lại. Việc Solia Group ký kết hợp tác phân phối chiến lược phân khu Apollo By The Solia với Phúc Long Real cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên củng cố nền tảng bán hàng, thay vì mở rộng ồ ạt như giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây.
Ở góc nhìn dài hạn, nhiều chuyên gia nhận định xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các đô thị ven đô và đại đô thị quy mô lớn sẽ tiếp tục rõ nét trong thời gian tới. TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế buộc cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải tìm đến các khu vực ven đô được quy hoạch bài bản, đồng bộ cả hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, nhấn mạnh khi mức sống được nâng cao, người mua nhà không chỉ tìm chỗ ở mà còn quan tâm nhiều hơn đến môi trường sống, tiện ích và cộng đồng cư dân. “Khi đã quen với mô hình đại đô thị, rất khó quay lại những khu ở manh mún, thiếu đồng bộ. Chính nhu cầu sống tốt hơn đang dẫn dắt thị trường”, ông Điệp nói.
Thực tế, việc hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và metro, đang tạo lực đẩy mạnh cho các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội và TP.HCM. Các địa phương như Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Bắc Ninh… nổi lên như điểm đến mới nhờ quỹ đất rộng, giá còn dư địa tăng và định hướng quy hoạch bền vững.
Theo đánh giá của các đơn vị tư vấn như Savills, JLL hay Avison Young, trong trung và dài hạn, những dự án đại đô thị có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng, quy mô đủ lớn và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường. Ngược lại, các dự án nhỏ lẻ, thiếu tiện ích và pháp lý không hoàn chỉnh sẽ ngày càng khó cạnh tranh.
Sự dịch chuyển dòng tiền hiện nay cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất hơn, nơi giá trị sử dụng, tính bền vững và khả năng vận hành lâu dài trở thành thước đo quan trọng, thay thế dần tư duy đầu tư ngắn hạn từng chi phối thị trường trong nhiều năm.