Vì sao đại đô thị ven đô trở thành xu hướng định hình thị trường bất động sản giai đoạn mới

Thực tế cho thấy, giá nhà đất tại khu vực trung tâm các đô thị lớn đã tăng lên mức khó tiếp cận với số đông. Trong khi đó, các khu vực ven đô lại sở hữu quỹ đất rộng, dư địa phát triển lớn và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Dù nằm ngoài lõi trung tâm, nhiều khu đô thị ven đô hiện nay đã hình thành cộng đồng cư dân đông đúc, hệ thống tiện ích hiện đại và ghi nhận mức tăng giá ổn định theo thời gian.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, nhận định việc phát triển các dự án đại đô thị ven đô là xu hướng tất yếu của thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp và chi phí đầu vào tăng cao, cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư buộc phải dịch chuyển ra khu vực ngoại thành để tìm kiếm không gian sống và cơ hội đầu tư phù hợp hơn.

Theo ông Nghĩa, các dự án ven đô thường được quy hoạch tổng thể ngay từ đầu, đồng bộ cả hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện, nước, viễn thông, bãi đỗ xe, trạm sạc xe điện… lẫn hạ tầng xã hội gồm trường học, y tế, thương mại, văn hóa. Nhiều khu đô thị còn được đầu tư hệ thống xe buýt điện hoặc đường sắt đô thị, giúp việc kết nối với trung tâm ngày càng thuận tiện. Đây là nền tảng để các dự án mở rộng quy mô lên hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha, hình thành mô hình “thành phố trong thành phố”.

Ở góc độ nhu cầu thị trường, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng mức sống của người dân ngày càng nâng cao đã làm thay đổi tiêu chí lựa chọn nhà ở. Nếu trước đây, người mua chỉ cần một căn nhà kiên cố, thì hiện nay họ ưu tiên chất lượng môi trường sống, không gian xanh, sự an toàn và hệ thống tiện ích khép kín. Các đại đô thị với đầy đủ trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu thể thao, vui chơi giải trí… đáp ứng trọn vẹn những yêu cầu này, trong khi các khu ở nhỏ lẻ ngày càng bộc lộ nhiều hạn chế.

“Khi đã trải nghiệm mô hình đại đô thị, rất khó để người dân quay lại các khu dân cư manh mún, thiếu đồng bộ. Chính nhu cầu sống tốt hơn của người dân đang dẫn dắt thị trường dịch chuyển theo hướng các khu đô thị quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp”, ông Điệp nhận định.

Đại diện JLL Việt Nam cũng cho biết người mua nhà hiện nay quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm sống tổng thể, từ sinh hoạt, giải trí đến kết nối cộng đồng. Theo đó, tiêu chí thành công của một dự án không còn dừng ở việc bán nhanh hay bán hết, mà là khả năng hình thành một cộng đồng cư dân gắn kết và hài lòng với nơi ở – điều chỉ các đại đô thị mới có thể đáp ứng đầy đủ.

Bàn về yếu tố lựa chọn, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng các đại đô thị có vị trí chiến lược, kết nối giao thông thuận lợi, quy hoạch bài bản và tích hợp tiện ích đồng bộ sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Đây cũng là phân khúc được dòng vốn quốc tế ưu tiên nhờ tính minh bạch pháp lý, quy mô đủ lớn và biên độ tăng trưởng dài hạn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thế Điệp, phát triển đại đô thị không phải “cuộc chơi” dành cho các chủ đầu tư nhỏ. Những dự án quy mô lớn đòi hỏi năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm triển khai, khả năng quản trị và vận hành dài hạn. Nếu thiếu nội lực, dự án dễ rơi vào tình trạng chậm tiến độ, thiếu tiện ích, không thu hút được cư dân hoặc không đảm bảo chất lượng sống như cam kết.

Tổng thể, sự trỗi dậy của các đại đô thị ven đô phản ánh bước chuyển tự nhiên của thị trường bất động sản khi nhu cầu sống, đầu tư và phát triển đô thị ngày càng được đặt trong bài toán dài hạn và bền vững hơn.