Tín dụng rộng cửa: Dòng vốn bất động sản đang tìm “bến đỗ” nào trong chu kỳ hồi phục

Lãi suất giảm sâu, tín dụng tăng tốc

Theo tổng hợp từ hệ thống ngân hàng, lãi suất cho vay hiện đang ở vùng thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Các khoản vay ngắn hạn thuộc nhóm lĩnh vực ưu tiên phổ biến quanh mức 3,9%/năm, trong khi lãi suất trung và dài hạn dao động khoảng 6,5 – 8,8%/năm. Giới chuyên gia nhận định, dù cuối năm 2025 lãi suất huy động có thể nhích nhẹ, song mặt bằng lãi suất cho vay vẫn được duy trì ở mức thấp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và kích thích tăng trưởng kinh tế.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, đến cuối tháng 9/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 13,37% so với năm 2024. Tổng dư nợ cho vay của 27 ngân hàng thương mại đạt xấp xỉ 13,6 triệu tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng tín dụng có xu hướng cải thiện theo từng tháng, phản ánh khả năng cung ứng vốn của hệ thống ngân hàng đang dần được nới rộng, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư – kinh doanh.

Riêng với lĩnh vực bất động sản, tín dụng đến cuối tháng 10/2025 tăng khoảng 19% so với đầu năm. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng giúp thị trường từng bước “ấm” trở lại sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển ra sao?

Trong bối cảnh tín dụng tăng nhanh, các chuyên gia liên tục đưa ra cảnh báo về rủi ro đầu cơ, đặc biệt với những dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc bị thổi giá theo tâm lý đám đông. Tuy nhiên, thay vì đổ dồn vào các thị trường đã tăng nóng, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển thận trọng và chọn lọc hơn.

Thực tế cho thấy, quỹ đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM hay Đà Nẵng ngày càng hạn hẹp, trong khi mặt bằng giá đã neo ở mức cao, khiến biên độ tăng trưởng không còn nhiều. Trong bối cảnh đó, bất động sản vùng ven với mức giá “dễ tiếp cận” hơn và dư địa phát triển dài hạn đang trở thành điểm đến mới của dòng vốn.

Theo đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhà đầu tư hiện nay không còn mặn mà với chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn nhiều rủi ro. Thay vào đó, họ ưu tiên các sản phẩm có giá trị khai thác thực, gắn với nhu cầu ở hoặc cho thuê. Xu hướng này khiến dòng tiền đổ mạnh về các khu vực ven đô, nơi giá còn “mềm” nhưng tiềm năng tăng trưởng tốt. Đơn cử, tại khu vực Tây Thanh Hóa, lượng giao dịch đất nền từ đầu năm 2025 đến nay ghi nhận mức tăng khoảng 20 – 30% so với cùng kỳ.

Những lực đẩy đưa đất nền vùng ven lên vị thế dẫn dắt

Sự “lên ngôi” của đất nền vùng ven không phải là hiện tượng ngẫu nhiên, mà được hậu thuẫn bởi nhiều yếu tố nền tảng. Trước hết là mặt bằng lãi suất thấp và chính sách tín dụng nới lỏng, giúp chi phí vốn của nhà đầu tư giảm đáng kể.

Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân đầu tư công được đẩy nhanh đang tạo cú hích lớn cho hạ tầng giao thông liên vùng. Hàng loạt dự án đường vành đai, cao tốc, cầu vượt sông, tuyến tránh đô thị… được triển khai đã rút ngắn thời gian kết nối giữa trung tâm và các đô thị vệ tinh, qua đó gia tăng giá trị cho bất động sản khu vực lân cận.

Song song với hạ tầng giao thông, việc mở rộng các khu công nghiệp tại nhiều địa phương cũng kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia, công nhân và lực lượng lao động dịch chuyển liên vùng. Đây là yếu tố quan trọng tạo lực cầu bền vững cho bất động sản vùng ven, đặc biệt là đất nền và nhà ở giá hợp lý.

So với mặt bằng giá tại Hà Nội hay TP HCM, giá đất nền vùng ven vẫn còn thấp hơn đáng kể, phù hợp cả với người mua để ở lẫn nhà đầu tư trung – dài hạn. Sự cộng hưởng của các yếu tố này đã tạo nên “lực đẩy kép”, đưa đất nền vùng ven trở thành một trong những phân khúc sôi động nhất trên thị trường hiện nay.

Triển vọng cuối 2025 – đầu 2026: Tăng trưởng bền hơn sốt nóng

Nhiều chuyên gia đánh giá, trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu 2026, đất nền vùng ven vẫn duy trì triển vọng tích cực nhờ hội tụ các yếu tố nền tảng như hạ tầng được đầu tư mạnh, mặt bằng giá còn dư địa và nhu cầu an cư thực tăng đều. Dòng vốn đang dịch chuyển về những địa bàn có tiềm năng phát triển công nghiệp và đô thị hóa dài hạn.

Dù thị trường khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến, nhưng đây được xem là phân khúc phù hợp với nhà đầu tư tầm trung, sử dụng chiến lược tích lũy và nắm giữ trong trung – dài hạn. Trong bối cảnh lãi suất hạ nhiệt, tín dụng mở van và hạ tầng tiếp tục được mở rộng, đất nền vùng ven được kỳ vọng sẽ là một trong những “điểm sáng” góp phần dẫn dắt quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.