Dự báo 2026: Hai phân khúc bất động sản tiếp tục tăng giá

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Vietnam, khảo sát mới đây cho thấy 44% người tham gia dự báo giá chung cư sẽ tăng nhẹ, 17% cho rằng tăng mạnh, trong khi chỉ 11% kỳ vọng giá giảm. Ông Tuấn nhận định giá chung cư đầu năm 2026 nhiều khả năng vẫn đi lên, chủ yếu do nguồn cung phân khúc cao cấp chi phối mặt bằng giá, chi phí xây dựng tăng và nhu cầu chuyển dịch từ nhà riêng sang chung cư ngày càng rõ nét.

Tại Hội nghị BĐS Việt Nam (VRES 2025), ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam – cho biết nhu cầu ở thực đang dẫn dắt thị trường: mức độ quan tâm với chung cư tăng 3% trong tháng 11/2025, nhà riêng tăng 1%, trong khi đất nền giảm tới 22%. Hiện 64% người mua hướng tới nhu cầu ở thực, còn 36% là đầu tư.

Ngoài chung cư, nhóm nhà phố, nhà thổ cư cũng được dự báo tăng khoảng 31% trong năm 2026. Tại Hà Nội, giá rao bán cuối năm 2025 ở nhiều quận trung tâm vẫn neo cao: Tây Hồ khoảng 301 triệu đồng/m², Đống Đa 308 triệu đồng/m², Hoàn Kiếm gần 400 triệu đồng/m²; khu vực ven đô như Đông Anh, Thanh Trì, Hà Đông có mức giá “mềm” hơn.

Đánh giá ngắn hạn, ông Quốc Anh cho rằng thị trường chưa xuất hiện sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu xoay quanh quá trình sáp nhập đơn vị hành chính. Giao dịch tập trung vào căn hộ và nhà riêng tại đô thị lớn. Về dài hạn, chu kỳ phục hồi bắt đầu từ 2024 đang tiếp tục, và năm 2026 có thể là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định, tránh lặp lại kịch bản căng thẳng của năm 2022.

Ông cũng đề cập vai trò của các trung tâm tài chính quốc tế (IFC) như Thủ Thiêm hay Đà Nẵng – yếu tố được kỳ vọng tái định vị các khu trung tâm và tạo động lực tăng trưởng mới. Thành bại phụ thuộc vào cơ chế thu hút doanh nghiệp, phát triển hạ tầng và mô hình IFC rõ ràng.

Về mặt lãi suất, dù huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng lên 5,3–5,5%/năm, ông Quốc Anh cho rằng điều này không tạo áp lực lớn như giai đoạn 2022 khi lãi vay vọt lên 11–15%, tín dụng siết mạnh và nhiều nhà đầu tư buộc bán cắt lỗ. Hiện mặt bằng cho vay 6–7%/năm vẫn trong vùng hỗ trợ giao dịch. Việc tăng nhẹ lãi suất huy động chỉ mang tính kỹ thuật để tái lập cân đối vốn, thậm chí tích cực cho ổn định thị trường.

Theo ông, thị trường 2025 “bình tĩnh” hơn hẳn so với 2022, khi dòng tiền tập trung vào sản phẩm pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực. Đây chính là nền tảng giúp hai phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục duy trì đà tăng giá trong những tháng đầu năm 2026.