Đầu tư bất động sản cuối năm 2025: Liệu có nên “lướt sóng”

Dòng tiền ngày càng thận trọng hơn

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối 2022 đến hết 2024, thị trường bất động sản năm 2025 được xem là đã đi qua vùng đáy và bước vào chu kỳ hồi phục mới. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà và đầu tư duy trì ở mức thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cao điểm, giúp giảm áp lực chi phí vốn. Bên cạnh đó, việc tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, cùng với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, đã phần nào củng cố niềm tin cho cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.

Dòng tiền trên thị trường cũng có dấu hiệu quay trở lại, song mang tính chọn lọc cao. Thay vì “đổ ào ào” như giai đoạn sốt nóng 2020–2021, nhà đầu tư hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong bối cảnh đó, chiến lược “lướt sóng” – vốn dựa trên việc mua nhanh, bán nhanh để ăn chênh lệch giá trong thời gian ngắn – không còn là “cuộc chơi dễ dàng” như trước.

Theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, hiện nay cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều ngày càng quan tâm đến tính pháp lý và khả năng thanh khoản của bất động sản. Thị trường cũng đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét về nhu cầu, sản phẩm chỉ thực sự thu hút người mua nếu có thể khai thác được ngay.

Ngay cả ở những nơi giá nhà cao như Hà Nội hay TP.HCM, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa vẫn ghi nhận giao dịch tốt, điều đó cho thấy thanh khoản chứ không phải mức giá là yếu tố quyết định hành động mua.

"Xu hướng giãn dân và mở rộng đô thị cũng đang tạo cơ hội mới cho các khu vực vùng ven, nơi có hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quy hoạch rõ ràng. Giá nhà tại các đô thị lớn hiện đã ở mức quá cao, rất khó sinh lời nếu vẫn đầu tư theo kiểu 'lướt sóng'. Thay vào đó, nhà đầu tư nên hướng tới những khu vực còn dư địa tăng trưởng, hạ tầng đang được đầu tư mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh... để tối ưu hiệu quả dòng vốn và lợi nhuận dài hạn", ông Toản cho hay.

Lướt sóng liệu có thể “tồn tại”?

Thị trường bất động sản đang có sự hồi phục khiến nhiều người hướng đến việc "lướt sóng" đầu tư.

Tuy nhiê, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, kỳ vọng lãi bằng lần như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế.

Thay vào đó, lợi nhuận giờ đây chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

"Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Ví dụ như các tỉnh, thành sáp nhập - khi dân cư, cán bộ phải di chuyển đến nơi làm việc mới, thì nhu cầu thuê và mua nhà sẽ hiện hữu rất rõ ràng", bà Hằng dẫn chứng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra 3 yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" không còn nhiều cơ hội.

Thứ nhất, chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý Ngân hàng Nhà nước, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản.

Thứ hai, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 - 11%/năm khiến việc vay tiền để “lướt sóng” trở nên rủi ro.

Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người “mắc kẹt” vốn”.

Một nhà đầu tư ở Hà Nội cho biết, anh đang cân nhắc gói vay 1 tỷ đồng với lãi suất cố định 7% trong hai năm đầu và có thể tất toán sớm mà không bị phạt.

Nhà đầu tư này dự tính dùng khoản tiền vay này kết hợp vốn tự có để mua một mảnh đất khoảng 100 m2 tại ngoại thành Hà Nội trị giá 1,5 tỷ đồng.

Lô đất trước đó từng được rao bán 2 tỷ nhưng giảm sâu do chủ sở hữu bị ngộp vốn và buộc phải bán gấp. Theo người này, chỉ cần chờ khoảng nửa năm đến 1 năm, giá sẽ tăng lên 2-3 tỷ đồng.

"Tôi cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt, khả năng tăng giá 30-50% trong thời gian ngắn vẫn có thể xảy ra nếu thị trường thật sự chuyển sang giai đoạn tích cực như nhiều người dự báo", nhà đầu tư này nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thời “sóng ảo” đã qua. Những dự án dựa vào tin đồn quy hoạch, thiếu pháp lý, hạ tầng không đồng bộ gần như không còn thanh khoản. Ngược lại, dự án pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, phục vụ nhu cầu ở thực vẫn hút khách.

Trước đây, nhà đầu tư bất động sản chỉ cần vào thị trường là có lời, nhưng bây giờ thị trường phân hóa mạnh.

Người có tầm nhìn dài hạn, chọn đúng dự án pháp lý chuẩn, vị trí có tiềm năng vẫn có cơ hội kiếm lời. Nhưng ai còn mang tư tưởng "hôm nay đặt cọc, mai sang tay" thì gần như bị "chôn vốn".