Thị trường M&A bất động sản 2025: Cuộc đua quyết liệt của nhà đầu tư

Kênh dẫn vốn quan trọng

Trong năm 2025, các chuyên gia đánh giá M&A sẽ tiếp tục giữ vai trò là động lực quan trọng nhất giúp thị trường bất động sản phục hồi. Khi tín dụng vẫn được kiểm soát chặt, trái phiếu doanh nghiệp mới chỉ phục hồi từng phần và niềm tin người mua chưa hoàn toàn ổn định, M&A trở thành nguồn vốn gần như “cứu cánh” cho nhiều chủ đầu tư. Điểm dễ nhận thấy là sự gia tăng mạnh các thương vụ ở ba nhóm chính:

Thứ nhất, dự án dở dang, thiếu vốn nhưng có quỹ đất lớn: Nhiều doanh nghiệp gặp áp lực đáo hạn trái phiếu, thiếu dòng tiền triển khai buộc phải bán lại toàn bộ dự án hoặc chuyển nhượng một phần cho đối tác khác. Đây là nhóm tài sản được các quỹ ngoại, tập đoàn lớn trong nước săn đón vì giá trị hợp lý và có thể tái cấu trúc nhanh.

Thứ hai, quỹ đất sạch và đất công nghiệp: Nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh tìm kiếm đất công nghiệp, logistics và nhà ở vừa túi tiền – những phân khúc được dự báo tăng trưởng mạnh giai đoạn 2025–2030 khi hạ tầng được đầu tư mạnh, FDI tăng cao.

Thứ ba, tòa nhà văn phòng, khách sạn và tài sản thương mại: Khi thị trường du lịch hồi phục, khách sạn – nghỉ dưỡng trở thành mục tiêu hấp dẫn, còn văn phòng hạng A – B vẫn duy trì công suất cao tại Hà Nội, TP.HCM. Các tài sản này mang lại dòng tiền ổn định nên được giới đầu tư theo đuổi.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam thị trường M&A bất động sản Việt Nam trong năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài.

Khác với giai đoạn trước đó khi thị trường gặp khó khăn do các rào cản về thủ tục hành chính, năm nay đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.

Trong bối cảnh tài chính thắt chặt, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển, đồng thời nhiều tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản thông qua các thương vụ sáp nhập và mua lại. Điển hình là các doanh nghiệp nội địa như Novaland Group hay Phát Đạt Group đang tham gia tích cực trên thị trường M&A.

Lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần một phần năm tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng vừa qua theo số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính.

Dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.

Hàng loạt thương vụ bùng nổ

Theo quan sát của JLL đối với các thương vụ M&A có thông tin được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà JLL quan sát và thống kê được, thì khối lượng giao dịch ước tính cao hơn rất nhiều.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.

“Sự chênh lệch đáng kể này phản ánh nhu cầu xây dựng quỹ đất mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Xu hướng tích trữ quỹ đất này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn”, bà Trang phân tích.

Đáng chú ý, chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích từ đất công nghiệp, nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy mạnh các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài và tỷ lệ hấp thụ cao.

Ở nhóm doanh nghiệp nội địa, các thương vụ M&A cho thấy xu hướng tái cơ cấu sâu rộng và chiến lược tăng tốc mở rộng dự án. Nổi bật trước hết là thương vụ Tập đoàn Novaland thông qua hai công ty thành viên Công ty TNHH Nova Rivergate và Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng thâu tóm 51% cổ phần tại Công ty TNHH Đô thị dịch vụ Long Thành 1 và Công ty TNHH Đô thị dịch vụ Long Thành 2 từ Công ty Cổ phần Đô thị Amata Long Thành, với tổng giá trị lên tới 46,5 triệu USD.

Hay như Sunshine Group cũng hoạt động tích cực khi liên tục mở rộng danh mục thông qua nhận chuyển nhượng tại Công ty TNHH Thương mại Kim Thanh là chủ đầu tư dự án Noble Palace Riverside và mua lại Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Thanh Xuân để triển khai quỹ đất gần 55ha tại Văn Giang (Hưng Yên).

Cùng lúc đó, loạt doanh nghiệp nội như Anpha Holdings, DIC Group, CTX Holdings hay Phát Đạt cũng đẩy mạnh mua bán – chuyển nhượng dự án, góp phần gia tăng thanh khoản thị trường.

Song hành với làn sóng của doanh nghiệp nội, các tập đoàn nước ngoài đang có bước đi quyết liệt hơn tại Việt Nam, tập trung vào các quỹ đất vàng và dự án quy mô lớn.

Gần đây nhất, SkyWorld Development Berhad (Malaysia) ký biên bản ghi nhớ để thâu tóm khu đất gần 1 ha tại Lái Thiêu, TP.HCM. Khu đất dự kiến phát triển tòa tháp 40 tầng với hơn 1.200 căn hộ, trở thành dự án điểm nhấn tại cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM.

Cũng đến từ Malaysia, UOA Group chi 68 triệu USD mua lại Công ty VIAS Hồng Ngọc Bảo, chủ sở hữu khu đất đắc địa trên đường Võ Thị Sáu, quận 1 để phát triển tòa nhà văn phòng hạng A. Trước đó, Gamuda Land mua khu đất 1,1 ha tại quận Lê Chân (Hải Phòng) với giá 38,9 triệu USD nhằm triển khai dự án chung cư cao cấp 222 triệu USD.