Vốn đắt đỏ trở lại: Thử sức chịu đựng của thị trường bất động sản

Lãi suất bước vào chu kỳ tăng mới

Sau thời gian dài duy trì mức thấp để hỗ trợ phục hồi kinh tế, mặt bằng lãi suất đã tăng trở lại từ tháng 10. Nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh lãi suất huy động, nhất là kỳ hạn ngắn dưới 6 tháng. Điều này kéo theo lãi suất cho vay tăng tương ứng; nhiều khoản vay mua nhà, vay kinh doanh bất động sản đã được điều chỉnh lên 12–15%/năm, mức cao nhất kể từ năm 2020.

Phiên họp Chính phủ tháng 11 cũng nhấn mạnh yêu cầu siết tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản. Trong khi đó, tốc độ tăng tín dụng đang vượt xa tốc độ tăng huy động, khiến các ngân hàng phải cạnh tranh nguồn vốn đầu vào bằng việc tăng lãi suất hoặc tung sản phẩm tiền gửi lãi cao, có nơi lên đến 7%–9%/năm đối với khoản gửi lớn.

Cơ cấu dòng tiền trong dân cư cũng thay đổi. Khi vàng, chứng khoán, tiền số cùng hấp dẫn hơn, lượng tiền nhàn rỗi gửi vào ngân hàng giảm, khiến nguồn cung vốn càng eo hẹp. Cộng hưởng với nhu cầu tín dụng cao vào thời điểm cuối năm, việc lãi suất tăng được xem là xu hướng khó tránh.

Một nguyên nhân đáng chú ý khác là tín dụng bất động sản tăng nhanh. Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng dành cho BĐS đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 23% tổng dư nợ nền kinh tế. Để giảm rủi ro tập trung, cơ quan quản lý yêu cầu kiểm soát chặt các khoản vay đặt cọc, vay kinh doanh nhà đất, buộc ngân hàng phải tính toán lại chi phí vốn và biên độ an toàn.

Nhìn tổng thể, lãi suất đi lên không chỉ là biến động ngắn hạn, mà phản ánh quá trình tái cân bằng của hệ thống sau nhiều năm “tiền rẻ”. Điều này đặt các chủ thể thị trường trước yêu cầu phải thích ứng.

Thanh khoản suy yếu, chi phí tài chính leo thang

Với người mua nhà, tín dụng vẫn là nguồn lực quan trọng, chiếm 50–70% giá trị tài sản. Giá nhà neo cao, đi cùng lãi suất tăng, khiến người mua cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Nhiều hộ gia đình trì hoãn quyết định xuống tiền, làm lực cầu suy giảm. Với khách hàng vay cũ, áp lực trả nợ tăng, nguy cơ nợ xấu cao hơn.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng chịu rủi ro đáng kể. Tính toán lợi nhuận dựa trên dòng tiền cho thuê hoặc kỳ vọng tăng giá không còn hiệu quả khi chi phí vốn liên tục tăng. Điều này khiến họ thận trọng hơn trong mở rộng danh mục, hạn chế giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến thanh khoản toàn thị trường.

Ở phía cung, doanh nghiệp bất động sản chịu tác động kép: chi phí tài chính tăng trong khi nhu cầu giảm. Nhiều dự án phụ thuộc lớn vào dòng tiền ứng trước của khách hàng hoặc nguồn vốn trái phiếu. Tuy nhiên, thị trường trái phiếu dù đã bớt khó khăn nhưng vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Phát hành mới trầm lắng, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn lớn tạo áp lực xoay vòng vốn.

Thu nhập bán hàng chậm lại, chi phí vay tăng cao khiến không ít doanh nghiệp phải điều chỉnh tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án. Điều này tác động dây chuyền tới nguồn cung tương lai, đặc biệt là sản phẩm hình thành trong tương lai – vốn là nguồn cung chủ lực của thị trường.

Lãi suất cao cũng làm giảm khả năng mở rộng quỹ đất. Doanh nghiệp ngại vay thêm, trong khi giá đất và chi phí xây dựng chưa hạ nhiệt. Ngân hàng thường nâng lãi suất với các khoản vay rủi ro cao, khiến kế hoạch mở rộng đầu tư bị kìm hãm.

Thích ứng với môi trường lãi suất cao

Với người mua nhà, chuyên gia khuyến nghị ưu tiên vốn tự có, hạn chế vay vượt ngưỡng an toàn và lựa chọn các gói vay lãi cố định dài hạn để giảm biến động chi phí. Với doanh nghiệp bất động sản, tái cấu trúc tài chính trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Doanh nghiệp cần rà soát danh mục, loại bỏ dự án kém hiệu quả, tập trung nguồn lực vào sản phẩm có thanh khoản tốt; đồng thời đa dạng hóa kênh huy động vốn như liên doanh, hợp tác đầu tư, phát hành trái phiếu có tài sản bảo đảm.

Chi phí vốn tăng đang là phép thử lớn, nhưng cũng tạo động lực để thị trường củng cố nền tảng, giảm phụ thuộc vào vay ngân hàng và hướng đến cấu trúc tài chính bền vững hơn trong giai đoạn tới.