Đất nền Hà Nội lao dốc mức độ quan tâm, nhưng giá vẫn leo thang bất chấp thị trường trầm lắng

Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2025 ghi nhận sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc, trong đó đất nền tiếp tục là điểm tối nhất trên bản đồ giao dịch. Theo dữ liệu từ Nhà Tốt, mức độ quan tâm đối với đất nền dự án giảm tới 55% so với quý trước – mức sụt giảm mạnh nhất thời gian gần đây. Dù thanh khoản lao dốc, giá chào bán vẫn tăng thêm 16%, duy trì trên 50 triệu đồng/m². Đối với đất nền ngoài dự án, nhu cầu tìm kiếm cũng giảm 22%, nhưng giá gần như đứng yên quanh 80 triệu đồng/m², cho thấy mặt bằng giá vẫn neo rất cao.

Trong khi đất nền trầm lắng, thị trường căn hộ lại cho thấy bức tranh bớt u ám hơn. Nhu cầu tìm kiếm căn hộ chỉ giảm nhẹ 1%, nhưng lượng tin chào bán sụt tới 22%, phản ánh nguồn cung bắt đầu khan hiếm hơn. Dòng tiền thực chủ yếu dồn vào căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá 3 – 5 tỷ đồng, chiếm 56% tổng lượng quan tâm. Các khu vực Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Thanh Xuân tiếp tục là tâm điểm khi chiếm tới hơn một nửa số tin đăng trên thị trường.

Ngược lại với giao dịch mua bán, phân khúc cho thuê đang phục hồi rõ rệt. Nhu cầu tìm thuê căn hộ tăng 8%, giá thuê ổn định quanh 12 triệu đồng/tháng đối với các căn phổ thông diện tích 55–95m². Đáng chú ý nhất là căn hộ dịch vụ, mức độ tìm kiếm tăng tới 34% – mức tăng mạnh thứ hai toàn quốc, chỉ sau Long An. Giá chào thuê nhóm này tăng 9%, tập trung nhiều vào các căn studio hoặc 1 phòng ngủ diện tích 30–50m² tại các quận Cầu Giấy, Đống Đa và Nam Từ Liêm.

Phân khúc thấp tầng tại Hà Nội tiếp tục leo giá bất chấp nguồn cung ngày càng hạn chế. Nhà thấp tầng ngoài dự án ghi nhận lượng tin đăng giảm 21%, nhưng giá chào bán tăng thêm 6%. Mặt bằng giá đã vượt mốc 200 triệu đồng/m² – cao gần gấp đôi so với TP.HCM. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây (chiếm 46%) và trung tâm (31%). Ngược lại, nhà thấp tầng trong dự án cho thấy sự trầm lắng rõ rệt: tin đăng giảm 36%, mức độ quan tâm sụt 19%, còn giá chào thuê giảm 6% do kén khách.

Đối với phân khúc đất nền – tâm điểm trầm lắng của quý này – khẩu vị nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Các lô đất dưới 100m², giá trị 3 – 5 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất để đảm bảo tính thanh khoản. Nhà Tốt nhận định Hà Nội đang ở trong trạng thái “giá tăng – thanh khoản giảm”, khi khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua ngày càng nới rộng.

Trong bối cảnh giao dịch chùng xuống ở nhiều phân khúc, thị trường cho thuê – đặc biệt là căn hộ và căn hộ dịch vụ – trở thành kênh trú ẩn an toàn hơn nhờ nhu cầu ở thực của người dân và chuyên gia, giúp giữ nhịp cho thị trường trong giai đoạn nhiều biến động.