Người trẻ mua nhà giữa “cơn sóng” tăng giá: Bốn tín hiệu đáng chú ý từ hành vi thị trường

Theo các báo cáo mới nhất, thị trường căn hộ khu vực phía Nam trong quý IV/2025 tiếp tục ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh, chủ yếu do sự áp đảo của phân khúc trung – cao cấp. CBRE Việt Nam cho biết, tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đã lên tới khoảng 90 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và cao hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường thứ cấp, giá bán lại cũng tăng khoảng 18%, đạt bình quân 64 triệu đồng/m2.

Đà tăng không chỉ dừng ở TP.HCM mà còn lan rộng ra các tỉnh vệ tinh. Bình Dương (cũ) ghi nhận mức tăng khoảng 10%, Đồng Nai tăng 12%, trong khi Long An – nay thuộc Tây Ninh sau sáp nhập – chứng kiến mức tăng đột biến tới 45% do sự xuất hiện của các dự án mới với giá bán 40–60 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp tại các địa phương này cũng tăng thêm 13–15% so với cùng kỳ.

Khảo sát của DKRA Consulting cho kết quả tương đồng khi ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tại phía Nam tăng 12–18%, còn giá thứ cấp tăng 8–15% tùy khu vực. Đơn vị này dự báo, trong những tháng cuối năm, giá căn hộ có thể tiếp tục tăng thêm 5–6% khi phân khúc vừa túi tiền ngày càng “vắng bóng”.

Trong bối cảnh đó, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Tiếp thị Batdongsan.com.vn, nhận định giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo sức ép lớn lên khả năng mua nhà của người trẻ. Song, điều đáng chú ý là nhóm tuổi 18–34 không rời bỏ thị trường mà đang chủ động điều chỉnh chiến lược tài chính để tiến gần hơn tới mục tiêu an cư.

Kết quả khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong hành vi giữa các nhóm tuổi. Nhóm 18–24 tuổi có tỷ lệ sở hữu nhà thấp nhất, chủ yếu sống cùng gia đình hoặc thuê nhà do thu nhập còn hạn chế. Tỷ lệ “chưa sở hữu bất kỳ bất động sản nào” của nhóm này duy trì quanh mức 40% trong nhiều kỳ khảo sát, phản ánh ưu tiên tích lũy chưa đặt nặng ở giai đoạn đầu sự nghiệp.

Ngược lại, nhóm 25–34 tuổi – giai đoạn lập gia đình, sinh con – lại có nhu cầu sở hữu nhà ở tăng mạnh và được xem là lực lượng trung tâm của thị trường trong vài năm tới. Dù thừa nhận giá nhà cao, 93% người trẻ đã kết hôn và có con tham gia khảo sát cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong vòng 5 năm tới.

Tại Hà Nội, 69% người được hỏi có kế hoạch mua nhà trong 5 năm tới, trong khi tại TP.HCM con số này lên tới 81%. Sự khác biệt này, theo ông Long, đến từ cơ cấu nguồn cung: căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM chiếm 21–31% tổng nguồn cung, còn tại Hà Nội chỉ khoảng 10%. Việc thị trường Hà Nội nghiêng mạnh về phân khúc 5–10 tỷ đồng đã đẩy chi phí sở hữu vượt xa khả năng của phần đông người trẻ.

Dẫu vậy, mức độ tự tin vào khả năng mua nhà ở cả hai đô thị vẫn khá thấp, đặc biệt với nhóm thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng – mức thu nhập phổ biến của người trẻ. Phần lớn đánh giá khả năng đạt mục tiêu mua nhà là “thấp” hoặc “rất thấp”, tạo nên sự đối lập lớn giữa khát vọng và thực tế.

Đáng chú ý, hành vi mua nhà của người trẻ đang phát đi bốn tín hiệu rõ rệt. Thứ nhất là nhóm “nỗ lực mua nhà” – chủ yếu là các gia đình trẻ đang thuê nhà, sẵn sàng thắt chặt chi tiêu và tích lũy để an cư trong 5 năm tới. Thứ hai là nhóm “ở thuê dài hạn”, coi thuê nhà như một lựa chọn chiến lược, mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản cho thuê chuyên nghiệp.

Thứ ba là nhóm “tự thân sở hữu” – những người trẻ đã mua được bất động sản đầu tiên, chủ yếu ở độ tuổi 35–44, với xu hướng tiếp tục nâng cấp hoặc đầu tư thêm. Cuối cùng là nhóm “thừa kế nhà đất”, dù có lợi thế ban đầu nhưng vẫn duy trì nhu cầu mua thêm để mở rộng tài sản.

Điểm chung của các nhóm này là sự thận trọng về tài chính. Dù 86% sẵn sàng vay ngân hàng khi mua nhà, phần lớn chỉ chấp nhận vay 30–50% giá trị tài sản và ưu tiên các kênh tích lũy an toàn như gửi tiết kiệm, vàng hoặc làm thêm để tăng thu nhập.

“Người trẻ không mua nhà sớm như thế hệ trước, nhưng họ cũng không bỏ cuộc. Họ kiên nhẫn hơn, thực tế hơn và đang chuẩn bị cho một hành trình an cư dài hơi”, ông Long nhận định.