Năm 2026: Bất động sản công nghiệp mở “chu kỳ vàng” với hạ tầng mới và làn sóng FDI chất lượng cao

Giai đoạn 2025 ghi nhận đà bứt phá mạnh của bất động sản công nghiệp khi tỷ lệ lấp đầy liên tục tăng kỷ lục, giá thuê thiết lập mặt bằng mới và lợi nhuận doanh nghiệp phát triển tích cực. Cùng với làn sóng FDI chất lượng cao dịch chuyển vào Việt Nam, phân khúc này tiếp tục được xem là động lực dẫn dắt thị trường.

Kỳ vọng hình thành siêu đô thị công nghiệp – dịch vụ, hút FDI công nghệ cao

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, khu vực phía Nam sẽ tiếp tục là tâm điểm khi có thêm khoảng 7.300 ha đất công nghiệp gia nhập thị trường trong ba năm tới. Quá trình sáp nhập đơn vị hành chính không chỉ mở rộng quy mô mà còn tạo cấu trúc phát triển mới, định hình vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như một siêu đô thị công nghiệp – dịch vụ.

Bức tranh liên kết vùng được nâng cấp rõ rệt: TP.HCM đảm nhiệm vai trò trung tâm R&D – tài chính, Bình Dương và Đồng Nai (cũ) trở thành cụm sản xuất chuyên sâu, còn Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An (cũ) là cửa ngõ logistics – cảng biển. Sự tinh gọn trong quản trị hành chính giúp tối ưu phân bổ nguồn lực, hình thành chuỗi giá trị liền mạch cho các ngành sản xuất.

Động lực hạ tầng tiếp tục là chất xúc tác quan trọng. Các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc liên vùng, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và nâng cao sức cạnh tranh cho các khu công nghiệp mới.

Ba năm tới, nguồn cung hơn 1 triệu m² sàn nhà xưởng xây sẵn (RBF) dự kiến được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, con số này vẫn chưa theo kịp nhu cầu, nhất là với tệp khách FDI vừa và nhỏ muốn triển khai nhanh. Sự chuyển dịch từ nhà kho sang nhà xưởng xây sẵn cho thấy yêu cầu ngày càng cao về hiệu quả vận hành.

Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) có khoảng 1,2 triệu m² dự kiến bổ sung đến năm 2027, đáp ứng nhu cầu tăng mạnh từ FMCG, dược phẩm và thương mại điện tử. Chính sách sáp nhập tỉnh – thành, kết hợp mạng lưới hạ tầng mới, đang tạo ra mô hình phân phối theo hướng hub & spoke, giúp logistics chặng cuối phát triển mạnh.

Miền Bắc: Tăng tốc công nghiệp giá trị cao và mở rộng chuỗi cung ứng?

Miền Bắc cũng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với khoảng 6.500 ha đất công nghiệp sắp bổ sung giai đoạn 2026 – 2028. Ninh Bình nổi lên như điểm sáng nhờ hai dự án lớn: Đồng Văn V và Đồng Văn VI.

Hạ tầng chiến lược đóng vai trò quyết định: mở rộng sân bay Gia Bình lên tiêu chuẩn quốc tế cấp 4E, nâng cấp cao tốc Bắc – Nam… giúp tăng cường kết nối các trung tâm sản xuất với hệ thống cảng biển phía Bắc.

Nguồn cung RBF tại miền Bắc dự kiến tăng thêm 900.000 m² trong ba năm tới, phản ánh sự chuyển dịch sang mô hình sản xuất có giá trị cao hơn như linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ. Sự đồng bộ hành chính sau sáp nhập tạo thuận lợi cho thủ tục đầu tư, giúp các doanh nghiệp FDI rút ngắn thời gian thiết lập nhà máy.

Ở phân khúc RBW, ba năm tới sẽ có khoảng 800.000 m² gia nhập thị trường, tập trung tại Bắc Ninh (49%) và Hải Phòng (31%), giữ vai trò đầu tàu công nghiệp và logistics khu vực.

Năm bản lề chuyển đổi xanh: Từ diện tích thuê đến chuẩn ESG

Song song tăng trưởng nguồn cung, yếu tố “xanh hóa” đang trở thành tiêu chuẩn cốt lõi. Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy hơn 70% doanh nghiệp sẵn sàng trả thêm 7–10% giá thuê để sử dụng công trình đạt chuẩn xanh.

Bà Trang Bùi nhận định, dự án có lịch sử carbon rõ ràng, lộ trình bền vững minh bạch sẽ hấp dẫn hơn nhiều so với mô hình truyền thống. Việt Nam đang bước vào giai đoạn nâng chất lượng khu công nghiệp, tạo lợi thế cạnh tranh trong cuộc đua hút FDI thế hệ mới.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển hạ tầng, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng giám đốc Prodezi Long An, cho rằng Việt Nam cần một đạo luật chuyên biệt về khu công nghiệp nhằm đáp ứng tiêu chuẩn xanh trong các FTA thế hệ mới. Ông nhấn mạnh khu công nghiệp tương lai phải là “nền tảng tích hợp dịch vụ – đổi mới – kết nối” thay vì chỉ cho thuê đất.

Prodezi cho biết đang triển khai mô hình hạ tầng thông minh – xanh – tuần hoàn, với yêu cầu: tối thiểu 25% diện tích là không gian xanh; 25% nước thải được tái sử dụng; 20% năng lượng đến từ nguồn sạch; đồng thời thúc đẩy cộng sinh công nghiệp theo Nghị định 35.