Metro kéo giá đất tăng mạnh, TP.HCM trước thời cơ bứt phá với mô hình đô thị TOD

Metro số 1: Từ trải nghiệm di chuyển đến cú hích thị trường

Những thay đổi về thói quen đi lại xuất hiện rõ rệt ngay sau khi metro Bến Thành – Suối Tiên (tuyến số 1) đi vào vận hành cuối năm 2024. Một giám đốc doanh nghiệp du lịch sống ở quận 9 cũ cho biết trước đây mỗi ngày anh mất 40–50 phút lái ô tô đến cơ quan ở quận 1, chưa kể những hôm kẹt xe kéo dài cả giờ và chi phí gửi xe tăng đều. Từ khi metro hoạt động, anh và nhiều nhân viên chuyển sang phương tiện này vì tiết kiệm thời gian, dễ kiểm soát lịch trình và giảm đáng kể chi phí đi lại.

Tuyến metro số 1 – dài gần 20 km, gồm 14 nhà ga – không chỉ tạo thuận lợi về giao thông mà còn nhanh chóng trở thành trục kích hoạt giá trị bất động sản. Khảo sát ghi nhận nhu cầu tìm mua nhà đất tại các khu vực dọc tuyến tăng mạnh kể từ thời điểm khai thác thương mại (22/12/2024). Giá nhiều dự án tại TP. Thủ Đức cũ tăng 20–30% trong một năm, còn so với giai đoạn mở bán 2019–2020 đã tăng 3–4 lần.

Khu vực từ ga An Phú đến Thảo Điền tiếp tục là tâm điểm khi hàng loạt dự án cao cấp đã vượt mốc 70 triệu đồng/m², tăng 20–30% so với đầu năm. Nhiều dự án đạt mức tăng 45–90% so với 2019–2020. Một số dự án tăng giá mạnh gồm Masterise Thảo Điền, Masterise An Phú (100–120 triệu đồng/m², cao hơn 20–30% so với đầu 2024); Thảo Điền Residence từ 94 lên 142 triệu đồng/m² (tăng 30%); Gateway Thảo Điền từ 81 lên 125 triệu đồng/m² (tăng 42%) hay The Estella từ 68 lên 84 triệu đồng/m² (tăng 16%).

Khu vực quanh ga Thủ Đức – Bình Thái cũng chứng kiến mặt bằng giá tăng 20–30% so với đầu năm, gấp đôi thời điểm mở bán 2019–2020. Các dự án đang triển khai gần tuyến metro cũng thiết lập mức giá mới, như Masterise Grand View (110–150 triệu đồng/m²), Eaton Park của Gamuda Land từ mức 130–145 triệu đồng/m² ban đầu nay tăng lên 200–220 triệu đồng/m².

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, hạ tầng giao thông luôn là yếu tố then chốt tác động đến giá trị bất động sản. Metro vận hành tạo kết nối thuận lợi, giảm ùn tắc, mở thêm lựa chọn di chuyển an toàn và hiện đại, từ đó đẩy nhu cầu nhà ở, thương mại và giá thuê – giá bán tại các khu vực này tăng mạnh hơn so với phần còn lại của thành phố.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhận xét tuyến metro số 1 giúp giảm ô nhiễm nhờ sử dụng điện, đồng thời tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân. Việc khai thác ổn định có thể thúc đẩy giá các dự án cao cấp gần Xa lộ Hà Nội tăng thêm 10–15% trong năm.

TOD – hệ sinh thái đô thị hiện đại nhưng vẫn chưa hình thành đúng nghĩa

Dù bất động sản ven metro đã thể hiện sức hút mạnh mẽ, nhiều chuyên gia cho rằng phần lớn hiệu ứng hiện nay vẫn mang tính tự phát, chưa phải là mô hình TOD được triển khai bài bản. Tại hội thảo về hành trình hiện thực hóa TOD, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhận định Việt Nam đến nay chưa có TOD đúng nghĩa, kể cả với tuyến metro số 1 đang khai thác. Lý do là metro mới tập trung chức năng vận chuyển hành khách, chưa gắn với chiến lược khai thác quỹ đất dọc tuyến.

Theo ông Sơn, TOD là mô hình đòi hỏi thay đổi tư duy sử dụng không gian đô thị – nơi người dân đi bộ vài trăm mét đến nhà ga là điều bình thường, thay vì phụ thuộc vào xe máy. TOD phải được hình thành như một hệ sinh thái gồm đường đi bộ, bãi xe, thương mại, không gian công cộng, an ninh, dịch vụ… tất cả phải được quy hoạch đồng bộ để tạo ra sự hấp dẫn thực sự. Khi được tổ chức đúng cách, giá trị đất đai dọc theo các tuyến metro có thể tăng hàng chục lần chứ không chỉ gấp 2–4 lần như hiện nay.

Cơ hội lớn cho TP.HCM trong giai đoạn “siêu đô thị”

TP.HCM đang mở rộng quy mô sau sáp nhập đơn vị hành chính, đồng thời đặt mục tiêu phát triển hệ thống đường sắt đô thị hơn 1.000 km. Đây là thời điểm thuận lợi để phát triển TOD, kết hợp đa ngành, thu hút vốn xã hội hóa và tối ưu hiệu quả quỹ đất.

Ông Nguyễn Tất Thắng, Phó phòng Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật (Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM), cho biết những vướng mắc trong tuyến metro số 1 đang được xem như giai đoạn hoàn thiện khung pháp lý. Nghị quyết 38 của HĐND TP.HCM đã tạo cơ sở để thúc đẩy phát triển đường sắt đô thị và TOD.

Hiện Thành phố đang rà soát quỹ đất dọc metro số 1, trong đó có hơn 160 ha tại TP. Thủ Đức cũ (khu vực nhà máy xi măng Hà Tiên di dời) phù hợp phát triển TOD. Khu Nông trường Dừa (152 ha) kết nối Vành đai 3 và khu đất 29 ha tại phường Long Bình cũng trong diện khai thác. Đối với tuyến metro số 2, Thành phố dự kiến nghiên cứu phạm vi 500–1.000 m để tối ưu quy hoạch, đồng thời loạt dự án TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành – Tham Lương được kỳ vọng hoàn tất thủ tục trong năm nay, hướng tới khởi công đầu năm tới.