Nhà ở dưới 5 tỷ đồng tại TPHCM khó tiếp cận

Theo thống kê của Nhà Tốt, tại thời điểm tháng 11, thị trường TPHCM ghi nhận hơn 20.000 tin đăng rao bán nhà đất và căn hộ có mức giá dưới 5 tỷ đồng. Con số này cho thấy phân khúc nhà ở phổ thông chưa hoàn toàn biến mất, dù thực tế người mua vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình tìm kiếm sản phẩm phù hợp.

Từ cuối năm 2024, thị trường TPHCM chứng kiến sự khan hiếm rõ rệt của căn hộ giá khoảng 3 tỷ đồng. Áp lực từ giá đất tăng cao, chi phí xây dựng leo thang cùng nhu cầu nhà ở lớn đã đẩy mặt bằng giá lên mức khó tiếp cận hơn, đặc biệt với người trẻ. Bước sang năm 2025, khi thị trường phục hồi và giá nhà đất tăng nhanh từ đầu năm, nhóm nhà dưới 5 tỷ đồng cũng trở nên “hiếm thấy” trên thực tế giao dịch, dù tín dụng được nới lỏng với nhiều gói vay ưu đãi.

Tuy vậy, theo đại diện Nhà Tốt, vấn đề nằm ở chỗ nguồn cung không thiếu mà bị phân tán. “Khi xét đến nhà ở trong các khu dân cư hiện hữu, dữ liệu cho thấy phân khúc dưới 5 tỷ đồng vẫn duy trì lượng hàng đáng kể. Nguồn cung này không biến mất, mà trải rộng, đòi hỏi các công cụ tìm kiếm và kết nối hiệu quả hơn để người mua tiếp cận đúng sản phẩm phù hợp nhu cầu”, đại diện nền tảng này nhận định.

Ở phạm vi rộng hơn tại khu vực phía Nam, thị trường căn hộ đang ghi nhận sự dịch chuyển dòng tiền rõ nét. Bình Dương (trước sáp nhập) vươn lên dẫn đầu về cả nguồn cung lẫn thanh khoản với khoảng 4.050 căn, gấp ba lần so với TPHCM cũ. Lượng căn hộ tiêu thụ đạt khoảng 5.000 căn, trong khi TPHCM chỉ ở mức 1.500 căn. Giá bán sơ cấp tại các đô thị lớn tăng nhẹ khoảng 2%, còn thị trường thứ cấp tăng mạnh hơn, đặc biệt tại Bình Dương (tăng 9%) và TPHCM (tăng 5%).

Dòng tiền hiện tập trung vào căn hộ 2 phòng ngủ, mức giá 2–3 tỷ đồng tại TPHCM và 1–2 tỷ đồng tại các đô thị vệ tinh. Trong khi đó, Long An (cũ) trở thành điểm cung chủ đạo của nhà thấp tầng khi gần như toàn bộ nguồn cung mới đều tập trung tại địa phương này, với khoảng 1.460 căn. Dù vậy, thanh khoản giảm 19–36% cho thấy nhà đầu tư vẫn còn thận trọng.

Một số phân khúc khác lại phát đi tín hiệu rủi ro. Tại Đồng Nai, giá thuê nhà thấp tầng trong dự án tăng tới 50%, lượng tin đăng cho thuê tăng mạnh, nhưng nhu cầu tìm thuê lại giảm sâu 45%. Diễn biến này phản ánh nguy cơ dư cung và tình trạng “ngáo giá” trong ngắn hạn. Đáng chú ý, đất nền dự án tại Bình Dương và Đồng Nai vẫn tăng 31–37% so với quý trước, dù mức độ quan tâm giảm mạnh. Ngược lại, đất nền ngoài dự án tại Đồng Nai buộc phải giảm giá tới gần 30% để tìm thanh khoản.

Ở thị trường Hà Nội, báo cáo quý III/2025 của Nhà Tốt cho thấy nhu cầu tìm mua căn hộ tương đối ổn định, chỉ giảm nhẹ 1% so với quý trước, nhưng nguồn cung chào bán lại thu hẹp rõ rệt khi lượng tin đăng giảm 22%. Dòng tiền chủ yếu đổ vào căn hộ 2 phòng ngủ giá 3–5 tỷ đồng, tập trung tại khu Tây với hơn một nửa tổng lượng tin đăng toàn thị trường.

Trong khi giao dịch mua bán chậm lại, thị trường cho thuê căn hộ Hà Nội lại phục hồi, với lượng người tìm thuê tăng 8% và giá thuê phổ biến duy trì quanh mức 12 triệu đồng/tháng. Ngược lại, nhà thấp tầng ngoài dự án rơi vào tình trạng khan hiếm, đẩy giá bán vượt mốc 200 triệu đồng/m², cao gần gấp đôi TPHCM.

Theo Nhà Tốt, dù thị trường có dấu hiệu chững lại, khẩu vị của người mua và nhà đầu tư vẫn xoay quanh các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải. Tại TPHCM và Hà Nội, nhóm nhà đất 3–5 tỷ đồng, diện tích dưới 100 m² tiếp tục được ưu tiên, trong khi ở vùng ven, các lô đất 1–2 tỷ đồng vẫn là lựa chọn phổ biến. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nhưng bài toán tiếp cận nguồn cung phù hợp đang trở thành thách thức ngày càng rõ nét.