Dòng vốn trên thị trường bất động sản đang chảy về khu vực nào

Thị trường vùng ven đang “bật mạnh”

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, bất động sản vùng ven đang cho thấy sức bật mạnh mẽ và trở thành điểm đến ưu tiên của dòng vốn đầu tư, trong bối cảnh thị trường dần phục hồi theo hướng thận trọng và thực chất hơn. Nếu như giai đoạn trước, khu vực nội đô các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM giữ vai trò dẫn dắt thì hiện nay, chính sự hạn chế về quỹ đất, mặt bằng giá neo cao và áp lực hạ tầng đã khiến dòng tiền dịch chuyển rõ rệt ra các vành đai và đô thị vệ tinh.

Theo các chuyên gia, đây không phải là một “cơn sốt” mang tính đầu cơ ngắn hạn, mà là xu hướng phát triển tất yếu gắn với quá trình giãn dân, mở rộng không gian đô thị và đầu tư hạ tầng liên vùng.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng, bất động sản vùng ven đang hội tụ đầy đủ các yếu tố để phục hồi nhanh hơn mặt bằng chung, gồm giá đã điều chỉnh về mức hợp lý, dư địa tăng trưởng dài hạn và khả năng hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Thực tế cho thấy, tại các khu vực ven Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức hay ven TP.HCM như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Long An, lượng giao dịch đã có tín hiệu cải thiện rõ rệt so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh và nằm trong khu vực dân cư hiện hữu. Điều này phản ánh tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi, không còn chạy theo kỳ vọng “lướt sóng”, mà hướng tới tích sản trung – dài hạn.

Ở góc độ quy hoạch, PGS.TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, sức bật của bất động sản vùng ven gắn liền với làn sóng đầu tư hạ tầng chưa từng có trong nhiều năm trở lại đây. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro và các trục kết nối liên vùng không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tái định hình lại bản đồ giá trị bất động sản, biến những khu vực từng bị xem là “xa trung tâm” trở thành không gian phát triển mới của đô thị. Khi chi phí sinh hoạt tại nội đô ngày càng đắt đỏ, vùng ven trở thành lựa chọn hợp lý cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, nhờ mặt bằng giá mềm hơn nhưng chất lượng sống ngày càng được cải thiện.

Thực tế, bất động sản vùng ven “lên ngôi” có bệ đỡ rất lớn từ lãi suất huy động thấp và chính sách tín dụng được nới lỏng. Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia đánh giá, tiến độ giải ngân đầu tư công được đẩy nhanh là yếu tố quan trọng thúc đẩy hàng loạt dự án hạ tầng liên tỉnh phát triển như đường vành đai, đường cao tốc, đường tránh, cầu vượt sông,....từ đó rút ngắn thời gian di chuyển giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh.

Song song với việc phát triển hạ tầng giao thông, việc mở rộng các khu công nghiệp cũng kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở của chuyên gia, công nhân và lực lượng lao động dịch chuyển liên vùng, tạo động lực cho bất động sản vùng ven tăng trưởng mạnh trong thời gian vừa qua. So với giá đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM thì giá đất nền vùng ven vẫn còn “mềm”, phù hợp với cả người mua an cư lẫn nhà đầu tư lâu dài.

Là hệ quả tất yếu

Theo các chuyên gia nhận định, xu hướng dòng tiền chuyên nghiệp rời xa trung tâm ngày càng rõ rệt khi mặt bằng giá đã vượt xa ngưỡng chi trả của nhiều nhà đầu tư và tiềm năng sinh lời bị thu hẹp.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định dù nguồn cung mới tại TP HCM đã được cải thiện trong quý III, thị trường vẫn khan hiếm so với nhu cầu khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng cả sơ cấp và thứ cấp. Vì thế, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven rõ rệt hơn.

Sự chênh lệch giá tạo ra một sự cân nhắc về hiệu quả đầu tư. Với cùng một lượng vốn, 30% giá trị một căn nhà liền thổ khu vực trung tâm đã đủ mua cả một căn liền thổ vùng ven nơi có cơ hội gia tăng giá trị nhanh hơn. Bởi vậy, dòng tiền đầu tư không còn "cố thủ" tại trung tâm mà đang tìm đến những vùng đất mới.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, điểm chung của dòng vốn đầu tư hiện nay là chọn vùng đầu tư chiến lược thay vì chỉ chạy theo những khu vực sôi động nhất thời. Theo đó, nhiều nhà đầu tư ưu tiên những vị trí cửa ngõ thành phố, nơi hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh, đặc biệt là khu vực có các tuyến kết nối huyết mạch như cao tốc, đường vành đai hay các tuyến metro chuẩn bị xây dựng.

Bên cạnh đó, dòng vốn còn hướng tới những khu vực có nền giá mềm nhưng đang được quy hoạch bài bản, thuận lợi thu hút dân cư đến sinh sống, làm việc. Những khu vực này sở hữu đồng thời hai yếu tố: đón đầu xu hướng giãn dân ra các đô thị vệ tinh và mang lại dòng tiền từ khai thác thương mại.

"Nhiều nhà đầu tư đang ưu tiên chọn lựa những dự án có thể mang đến lợi nhuận rõ ràng đồng thời hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Điều này được thể hiện qua cam kết của chủ đầu tư như đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án, cam kết bàn giao nhà đúng hạn, dự án đã hình thành cộng đồng và sở hữu các đòn bẩy tăng giá đa dạng trong tương lai", vị này nhấn mạnh.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, triển vọng phát triển của bất động sản vùng ven trong giai đoạn cuối 2025 đầu 2026 vẫn rất tích cực khi hội tụ hàng loạt yếu tố nền tảng như: hạ tầng liên vùng được đầu tư mạnh, mặt bằng giá còn hấp dẫn, nhu cầu an cư thực gia tăng đều đặn. Dòng vốn đầu tư đang chuyển dịch về các địa bàn có dư địa tăng trưởng dài hạn, đặc biệt là các các tỉnh đang đẩy mạnh phát triển công nghiệp.

Dù thị trường chưa tạo ra những đợt tăng giá đột biến nhưng các chuyên gia đánh giá đây vẫn là phân khúc phù hợp với nhà đầu tư tầm trung với nguồn vốn vừa phải, đầu tư theo chiến lược tích lũy, nắm giữ trung - dài hạn.