Khác với các giai đoạn trước, thị trường hiện nay không còn vận động dựa trên kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, nhịp tăng – nếu xảy ra – sẽ dựa trên quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực, phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý nhà đầu tư.
Đất nền tiếp tục “đo nhiệt” thị trường
Trong bức tranh chung, đất nền tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt xu hướng. Từ cuối năm 2024, giá đất tại nhiều khu vực của Đà Nẵng đã bắt đầu phục hồi sau giai đoạn giảm sâu kéo dài. Sang năm 2025, mặt bằng giá mới dần được thiết lập, đặc biệt tại các trục đường lớn và khu vực trung tâm.
Theo ghi nhận, đất mặt tiền tại khu lõi đô thị hiện được chào bán quanh mức 66–70 triệu đồng/m², đất trong hẻm dao động 25–50 triệu đồng/m². Ở các khu tái định cư dưới chân Bà Nà, giá tăng 10–20% chỉ trong vài tháng đầu năm. Diễn biến này không còn mang tính cục bộ mà phản ánh một xu hướng hồi phục có chiều sâu.
Anh Trần Xuân Lâm, nhà đầu tư lâu năm tại quận Hải Châu, cho rằng mức giá hiện tại vẫn thấp hơn khoảng 15–20% so với đỉnh cũ, đủ hấp dẫn để quay lại thị trường. “Đây là vùng giá có thể chấp nhận được để đón chu kỳ mới, thay vì chờ đến khi mọi thứ đã quá rõ ràng”, anh Lâm nhận định.
Cùng lúc, dòng vốn từ Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía Bắc tiếp tục tìm đến Đà Nẵng, tập trung vào những khu vực còn dư địa phát triển như Cẩm Lệ, Liên Chiểu hay các vùng giáp ranh Quảng Nam (cũ). Đáng chú ý, việc sáp nhập hành chính giữa Đà Nẵng và Quảng Nam được xem là cú hích lớn, mở rộng không gian đô thị và tạo lực hút đầu tư mới.
Ngay sau khi thông tin sáp nhập được xác nhận, khu vực Điện Nam – Điện Ngọc nhanh chóng “nóng” lên. Ở phía Tây Bắc thành phố, các dự án như Golden Hills, Bàu Tràm Lakeside cũng ghi nhận mức tăng 10–15% trong khoảng nửa năm, phản ánh kỳ vọng vào trục phát triển mới.
Thị trường ấm dần nhưng khó “sốt”
Điểm khác biệt của chu kỳ hiện tại là sự gắn kết chặt chẽ giữa biến động giá với quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Đà Nẵng đang triển khai hàng loạt dự án lớn như mở rộng cầu Hòa Xuân, cao tốc Đà Nẵng – Kon Tum, khu thương mại tự do Liên Chiểu… Những công trình này tạo dư địa tăng trưởng dài hạn, thay vì kích hoạt các cơn sốt ngắn hạn dựa trên tin đồn.
Bên cạnh đất nền, phân khúc căn hộ cũng đang cho thấy tín hiệu hồi phục sau thời gian dài trầm lắng. Ông Trần Song Tùng, đại diện một đơn vị môi giới tại Đà Nẵng, cho biết nguồn cung căn hộ sơ cấp trong nửa cuối năm tăng gần 30%, trong khi lượng tiêu thụ gấp hơn hai lần cùng kỳ, tập trung ở Hòa Cường và An Hải.
Theo ông Tùng, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác cho thuê tốt và thanh khoản nhanh. Lợi thế du lịch giúp nhu cầu căn hộ lưu trú, khách sạn mini và homestay duy trì ổn định, tạo lực đỡ cho thị trường nhà ở cao tầng. Giá sơ cấp giữ ở mức cao nhưng ổn định, còn thị trường thứ cấp chỉ tăng nhẹ 3–5%, cho thấy lực cầu ở thực đang chiếm tỷ trọng lớn hơn.
Một số lo ngại về hiện tượng “thổi giá” vẫn xuất hiện khi thị trường ấm lên. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng mức tăng hiện nay cần được nhìn trong bối cảnh dài hạn. Ông Trần Vũ, đồng sáng lập SPE.R, phân tích nếu tính từ năm 2019 đến nay, giá đất Đà Nẵng chỉ tăng khoảng 10–15%, vừa vượt đỉnh cũ. Tính cả yếu tố lạm phát, giá trị thực gần như đi ngang.
Nói cách khác, mức tăng 40–60% trong 1,5 năm qua chủ yếu là quá trình hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài 5 năm. Khoảng 50–60% nhà đầu tư hiện nay mua để ở hoặc cho thuê, không bán ra ngay, góp phần giúp thị trường có “nhiệt” nhưng không rơi vào trạng thái “sốt”.