Giá chung cư vùng ven Hà Nội tăng vọt, đảo chiều vị thế so với nội đô

Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý IV/2025, phân khúc chung cư có tốc độ tăng giá mạnh nhất tập trung chủ yếu tại các khu vực nằm dọc tuyến vành đai 3. Đây là xu hướng trái ngược với giai đoạn trước, khi giá căn hộ nội đô luôn dẫn dắt thị trường.

Cụ thể, tại huyện Thanh Trì cũ, giá rao bán chung cư phổ biến đã lên khoảng 74 triệu đồng/m², tăng tới 158% so với quý I/2023. Gia Lâm cũ ghi nhận mức giá trung bình khoảng 80 triệu đồng/m², còn Hà Đông cũ đạt khoảng 75 triệu đồng/m², cùng tăng 143% trong cùng giai đoạn. Hoài Đức cũ cũng không nằm ngoài làn sóng này khi giá chạm ngưỡng 75 triệu đồng/m², tăng 139%.

Đáng chú ý, mức tăng nói trên vượt xa nhiều quận trung tâm. Tại Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), giá chung cư chỉ tăng trong khoảng 69–92%, thấp hơn đáng kể so với khu vực vùng ven. Điều này cho thấy sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền ra khỏi nội đô – nơi quỹ đất ngày càng hạn chế và biên độ tăng giá đã thu hẹp.

Theo các chuyên gia, có ba yếu tố chính lý giải cho xu hướng này. Thứ nhất là mặt bằng giá ban đầu tại vùng ven thấp hơn, tạo dư địa tăng trưởng lớn hơn so với khu vực trung tâm vốn đã thiết lập mặt bằng cao trong nhiều năm. Thứ hai, các huyện ven đô đang được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình mở rộng hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, đường hướng tâm và hệ thống giao thông công cộng. Thứ ba, sự xuất hiện của hàng loạt đại đô thị quy mô lớn đã thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực, kéo theo nhu cầu ở thực tăng mạnh.

Thực tế cho thấy, số lượng dự án chung cư phát triển dọc các tuyến vành đai đã gia tăng nhanh chóng trong hơn một thập kỷ qua. Nếu như trước năm 2015, khu vực này chỉ có khoảng 269 dự án thì đến nay con số đã tăng lên gần 700 dự án, tương đương mức tăng gần 2,6 lần. Sự bùng nổ về nguồn cung không chỉ mở rộng lựa chọn cho người mua, mà còn góp phần tái cấu trúc lại cán cân cung – cầu của thị trường nhà ở Hà Nội.

Cùng với đó, phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu kéo” của thị trường bất động sản Thủ đô. Tuy nhiên, tâm điểm quan tâm của người mua và nhà đầu tư đang dịch chuyển dần từ khu vực lõi sang các quận, huyện nằm quanh vành đai 2 và 3. Trong 11 tháng năm 2025, Nam Từ Liêm (cũ) dẫn đầu về mức độ quan tâm chung cư, tiếp theo là Hà Đông, Cầu Giấy và Hoàng Mai (cũ) – những địa bàn vừa có hạ tầng tốt, vừa có nguồn cung dồi dào.

Một điểm đáng lưu ý khác là xu hướng tìm kiếm bất động sản của người mua Hà Nội đang thay đổi khá rõ rệt. Theo Batdongsan.com.vn, tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản ngay tại Thủ đô đã giảm mạnh, từ mức 81% trong quý I/2023 xuống còn 59% vào quý IV/2025. Ngược lại, mức độ quan tâm tới bất động sản TP.HCM (cũ) tăng từ 6% lên 20%. Đồng thời, các tỉnh lân cận phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh… cũng ngày càng thu hút sự chú ý.

Những con số này phản ánh một giai đoạn tái phân bổ dòng tiền rõ nét của thị trường. Khi giá nội đô đã ở mức cao, biên lợi nhuận đầu tư thu hẹp, người mua – đặc biệt là nhóm ở thực – có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm sang vùng ven hoặc các tỉnh lân cận, nơi mặt bằng giá còn “mềm” hơn nhưng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Ở góc độ cá nhân, mình cho rằng việc giá chung cư vùng ven tăng mạnh vượt nội đô không hẳn là tín hiệu bất thường, mà là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian phát triển Hà Nội. Tuy nhiên, tốc độ tăng nhanh trong thời gian ngắn cũng đặt ra bài toán về khả năng chi trả của người mua ở thực, nhất là khi mặt bằng giá tại nhiều khu vực ven đô đã tiệm cận 70–80 triệu đồng/m².

Trong bối cảnh đó, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Những dự án có vị trí gắn với hạ tầng thực, pháp lý minh bạch và tiện ích đồng bộ vẫn giữ được sức hút, trong khi các sản phẩm chạy theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần sẽ đối mặt rủi ro thanh khoản. Vùng ven đang lên ngôi, nhưng không phải mọi khu vực ven đô đều có thể tăng giá bền vững nếu thiếu nền tảng phát triển dài hạn.