Thị trường bất động sản 2026: Bước vào giai đoạn ổn định, tăng trưởng chọn lọc

Thực tế cho thấy, so với quý I/2023 – thời điểm thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng – mức độ quan tâm đến bất động sản bán trên toàn quốc trong năm 2025 đã phục hồi rõ rệt. Dòng tiền quay lại thị trường, kéo theo mặt bằng giá tại những khu vực có nhu cầu ở thật hoặc hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng tiếp tục tăng. Tuy nhiên, trong bối cảnh các ngân hàng bắt đầu điều chỉnh lãi suất theo hướng tăng nhanh hơn, triển vọng năm 2026 được nhiều chuyên gia nhìn nhận theo hướng “đi ngang tích lũy” hơn là bứt phá mạnh.

Phục hồi có chọn lọc theo phân khúc

Diễn biến cuối năm 2025 cho thấy thị trường đã ấm dần lên nhưng không đồng đều giữa các khu vực và loại hình sản phẩm. Trong bức tranh đó, chung cư và nhà ở riêng lẻ (nhà thổ cư) được đánh giá là hai phân khúc dẫn dắt trong ngắn hạn và đầu năm 2026. Nguyên nhân đến từ nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, trong khi hệ thống hạ tầng giao thông tại các đô thị lớn tiếp tục được đầu tư, tạo lực đỡ cho giá.

Với phân khúc căn hộ, nhiều dự báo cho rằng giá bán sẽ tiếp tục xu hướng tăng, song biên độ không lớn. Ông Lê Tuấn Linh, Phó Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Kiên Thành, nhận định giá nhà trong thời gian tới khó giảm do chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố đầu vào. “Nhu cầu nhà ở tại Hà Nội luôn cao trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Bên cạnh đó, chi phí vật liệu, nhân công và các chi phí xây dựng khác vẫn tăng, khiến mặt bằng giá khó có thể hạ trong ngắn hạn”, ông Linh phân tích.

Dù vậy, theo ông Linh, mặt bằng lãi suất cao hơn sẽ đóng vai trò “phanh” thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng như các chu kỳ trước. Điều này giúp thị trường vận hành ổn định hơn, phản ánh đúng cung – cầu thực tế.

Nhu cầu ở thực và hạ tầng là trụ cột dài hạn

Một điểm chung trong nhận định của nhiều chuyên gia là động lực tăng trưởng dài hạn của bất động sản đang dịch chuyển mạnh về nhu cầu ở thật và yếu tố hạ tầng. Các dự án nằm tại khu vực có kết nối giao thông thuận lợi, gần các tuyến vành đai, metro hoặc trục phát triển mới tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua, bất chấp biến động ngắn hạn của lãi suất.

Bên cạnh đó, giai đoạn 2025–2026 được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung, khi nhiều vướng mắc pháp lý tồn đọng được tháo gỡ. Việc này không chỉ giúp các dự án “đắp chiếu” quay trở lại thị trường, mà còn góp phần giảm áp lực khan hiếm sản phẩm – yếu tố từng đẩy giá bất động sản lên cao trong những năm trước.

Theo các chuyên gia, thị trường đang đi từ pha phục hồi sang giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn, trong đó hạ tầng và nhu cầu thực đóng vai trò dẫn dắt, thay vì phụ thuộc vào tín dụng rẻ hay kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Nguồn cung cải thiện nhờ chính sách

Ở góc độ doanh nghiệp xây dựng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cho rằng nguồn cung bất động sản đang được cải thiện rõ rệt nhờ loạt cơ chế, chính sách mới. “Chính phủ và Quốc hội đã ban hành nhiều giải pháp tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng, đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Điều này tạo điều kiện để nguồn cung quay trở lại thị trường”, ông Hiệp đánh giá.

Theo ông Hiệp, một tín hiệu đáng chú ý là tín dụng bất động sản dành cho doanh nghiệp đang có xu hướng tăng trở lại, cho thấy niềm tin của hệ thống tài chính vào khả năng phục hồi của thị trường. Khi nguồn cung được bổ sung đều đặn hơn, áp lực tăng giá quá nhanh sẽ được kiểm soát, giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn.