Hút mạnh dòng vốn ngoại
Dữ liệu từ Cục Thống kê, Bộ Tài chính cho thấy, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 30/9/2025 đạt 28,54 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo ghi nhận số vốn đăng ký mới đạt 7,27 tỷ USD, chiếm 58,7% tổng vốn đăng ký cấp mới; ngành kinh doanh bất động sản đạt 2,57 tỷ USD, chiếm 20,7%.
Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng đang tạo nên hiệu ứng toàn diện, cả sự dịch chuyển nhà máy sản xuất lẫn làn sóng đầu tư vào các khu công nghiệp… để đón dòng vốn FDI mới vào Việt Nam.
Có thể kể đến những cái tên tiêu biểu như VSIP, Sembcorp (Singapore), Amata, WHA (Thái Lan), Core5 (liên doanh giữa Indochina Capital, Việt Nam và Kajima Corporation, Nhật Bản) hay BW (liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus và Tập đoàn Becamex IDC)… Đây đều là những nhà phát triển dự án khu công nghiệp giàu kinh nghiệm và đang có được vị trí đáng kể trên bản đồ khu công nghiệp Việt Nam.
Theo ông Michael Piro - Tổng giám đốc Indochina Capital, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục chứng tỏ sức hút mạnh mẽ đối với dòng vốn FDI. Việt Nam đang trở thành điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược, vừa là cầu nối Á - Âu, vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sầm uất ở Biển Đông.
Cùng với đó, xu hướng “Trung Quốc + 1” thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia chuyển dịch sản xuất sang Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Indochina Kajima đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn Core5 chỉ trong 3 năm tại các vị trí chiến lược như Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Phú Thọ.
Một điểm đáng chú ý là Việt Nam đang không chỉ trở thành điểm đến quen thuộc của dòng vốn quốc tế nói chung, mà còn từ chính các đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong khu vực ASEAN, trong đó lĩnh vực bất động sản nhận được sự quan tâm lớn.
Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, trong tổng vốn đầu tư từ ASEAN vào Việt Nam, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về tỷ trọng với khoảng 30,4% - cao hơn đáng kể so với tỷ trọng của bất động sản trong tổng FDI chung của Việt Nam, cho thấy các nhà đầu tư ASEAN có xu hướng ưu tiên lĩnh vực này hơn so với các nhà đầu tư từ khu vực khác. Điều này có thể được giải thích bởi sự gần gũi về địa lý, sự tương đồng về văn hóa kinh doanh và khả năng nhận diện, khai thác các cơ hội phát triển đô thị trong khu vực.
Vẫn còn nhiều thách thức cần được “gỡ”
Dù được đánh giá là dư địa phát triển còn rất rộng, bất động sản công nghiệp vẫn đứng trước nhiều thách thức. TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chỉ ra rằng tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu công nghiệp còn dưới 85%, chỉ một số địa phương đạt trên 95%. Cùng với đó, doanh nghiệp phải đối diện khó khăn trong đền bù, giải phóng mặt bằng, trong khi nhân lực chất lượng cao vẫn thiếu hụt.
Ông Khôi cũng lưu ý thêm rào cản từ chính sách quốc tế, như thuế đối ứng 20% của Hoa Kỳ, đang ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh. “Những vướng mắc này Hiệp hội đã nắm rõ và đang đề xuất với Chính phủ, các bộ ngành. Ngoài bất động sản công nghiệp, chúng tôi còn kiến nghị nhiều chính sách liên quan như thuế thu nhập doanh nghiệp…”, ông Khôi nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang tăng tốc, Việt Nam có cơ hội trở thành điểm đến hấp dẫn với các ngành công nghiệp công nghệ cao, xanh và thông minh. Tuy nhiên, để không bỏ lỡ “cơ hội vàng”, cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính quyền, doanh nghiệp và hiệp hội nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn.
Chuyên gia Thanh Phạm, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE, cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam nửa đầu năm 2025 chịu tác động rõ rệt từ chính sách thuế quan của Mỹ, buộc nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Bước sang nửa cuối năm, việc thay đổi chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT) dự báo tiếp tục đặt ra thách thức lớn cho các chủ đầu tư khu công nghiệp.
Theo chuyên gia, ưu đãi trực tiếp từ Chính phủ có thể giảm, nhưng áp lực duy trì lợi thế cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư thứ cấp vẫn rất cao. Nếu chỉ dựa vào giá thuê hợp lý thì khó giữ chân khách.
"Các chủ đầu tư cần tính đến chiến lược dài hạn, từ nâng cấp hạ tầng, tiện ích cho đến dịch vụ hỗ trợ, để tạo ra giá trị khác biệt trong bối cảnh thị trường thay đổi", bà Thanh Phạm nhấn mạnh.