Vì sao nhiều dự án vẫn bị ‘mắc cạn’?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức, nhất là nhiều dự án đang ngưng trệ chờ xử lý. Các chuyên gia cho rằng duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính cho thị trường này là trọng tâm để khơi thông được các dự án.

Thủ tục “rườm rà”

Không phủ nhận vai trò của thủ tục hành chính, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng sự phức tạp của các thủ tục hành chính đang khiến doanh nghiệp bất động sản mệt mỏi trong quá trình làm dự án.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng những nốt trầm của thị trường bất động sản đang đến từ những vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính, pháp lý và nguồn vốn đầu tư. Trong những năm qua, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện. 

Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng và nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành đã tạo các điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

Đây là cơ sở để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý và có tác động lớn đến sự vận hành của thị trường bất động sản bằng hệ thống các quy phạm pháp luật, xác lập khung pháp lý đồng bộ, thống nhất cho sự vận hành của thị trường.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, vì thị trường bất động sản vốn phức tạp, lại thêm thủ tục hành chính rườm rà nên chỉ có những chủ đầu tư thực sự có kinh nghiệm và tài chính mới trụ lại được.

Ông Điệp nêu rõ chỉ riêng ở khâu “khởi động”, một dự án đã phải “cõng” hàng chục quy trình, con dấu. Thông thường, chủ đầu tư sẽ phải đi gõ cửa xin dấu từ qua nhiều cấp từ huyện, tỉnh, Trung ương. Thậm chí, doanh nghiệp kiên trì gõ cửa chưa chắc thành công do ách tắc ở thủ tục hành chính, pháp lý.

“Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đau đáu với việc làm sao để rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục, bởi trong xây dựng, thời gian là vàng. Những doanh nghiệp có tiềm lực thường xây dự án nhanh, có thể hoàn thiện chỉ trong 2 năm. Họ chịu ít rủi ro trong việc tăng giá nguyên vật liệu, lãi suất, giá vốn và tăng uy tín rất lớn trên thị trường nhà ở, căn hộ. Nếu nhanh thì thắng lợi chồng thắng lợi, còn ách tắc thì vô cùng cay đắng!”, ông Điệp chia sẻ.

Ngoài ra, nút thắt lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay nằm ở Nghị định 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Nghị định 31 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư. Hệ lụy là cán cân cung - cầu đang mất cân bằng.

“Hiện có hơn 400 dự án ở cả Hà Nội và TP.HCM đang vướng vào quy định chuyển đổi đất nông nghiệp. Luật Nhà ở không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Điều này khiến các dự án chưa có đất ở không thể triển khai, rất lãng phí trong bối cảnh cung chưa đủ cầu. Hơn nữa, dự án càng “om” giá vốn càng cao sẽ đẩy giá bán lên, nhưng cả người mua và doanh nghiệp đều chịu thiệt”, ông Điệp nêu ý kiến.

Vấn đề định giá đất cũng là nút thắt gây ách tắc cho các dự án bất động sản. Nhà nước đang yêu cầu định giá đất theo giá thị trường, nhưng thực tế chưa có một quy chuẩn nào quy định rõ. “Vậy thì căn cứ vào đâu để định giá? Định giá thấp thì sợ phạt, định giá cao thì không ai muốn. Nếu để hai bên tự thỏa thuận thì sau vài tháng cơ quan công quyền vẫn chưa có câu trả lời. Việc mua bán khó khăn thì thị trường thanh khoản thấp là đương nhiên”, ông Điệp lý giải.

Từ hàng loạt bất cập trong thủ tục hành chính đến nguồn vốn ngày càng hạn hẹp, nhiều chuyên gia lo ngại thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng đi xuống. Vậy nên, cần thiết phải đơn giản hóa thủ tục hành chính, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cũng như khơi thông các nguồn vốn khác nhằm “sốc” lại thị trường.

Nghẽn vốn, thiếu nguồn cung

Tính đến hết tháng 6/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận giá trị phát hành đạt 27,8 nghìn tỷ đồng trên thị trường sơ cấp, giảm hơn 28% so với tháng trước và giảm gần 72% so với cùng kỳ. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180 nghìn tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2022 tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% số đợt trong quý I, tương ứng với giá trị gần 8,6 nghìn tỷ, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Sự suy giảm mạnh luồng vốn khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục rơi vào hoàn cảnh khó khăn, dự án bị đình trệ, tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng khiến cho giá nhà leo thang. Bên cạnh đó, nguy cơ đứt gãy chuỗi cung cứng trên thị trường bất động sản cũng gián tiếp gây ảnh hưởng tới sự phát triển của nhiều ngành khác, đồng thời cũng có thể gây ảnh hưởng tới GDP chung của cả năm.

Nhìn nhận về những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp nêu ý kiến: “Chúng ta cần thay đổi tư duy, cách nhìn về thị trường bất động sản ở tầm vĩ mô. Nhiều người vẫn thiếu thiện cảm với thị trường bất động sản, nhưng điều này cần nhìn nhận công bằng, nếu thị trường bất động sản chững lại sẽ kéo theo hàng chục ngành nghề khác. Thị trường trầm lắng, chỉ số tín nhiệm thấp, chứng khoán sẽ đi xuống và nền kinh tế lập tức mất hàng tỷ USD, đồng thời chỉ số cạnh tranh để thu hút vốn nước ngoài cũng giảm sút tương ứng”.

Theo ông Điệp, Nhà nước cần điều tiết chính sách vĩ mô hài hòa: “Quan điểm của tôi là không nên cầu toàn. Ví dụ vừa rồi có những sai phạm trong huy động trái phiếu, nhưng không vì thế mà siết chặt thị trường trái phiếu, vì như vậy trong bối cảnh hiện tại doanh nghiệp sẽ thiếu vốn và ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ở tầm vĩ mô”.

Ông Điệp cho biết thêm, tầm nhìn quy hoạch của Việt Nam còn hạn chế. Có dự án không khả thi do tầm nhìn “vượt” quy hoạch, có dự án chưa kịp triển khai sau 5 - 7 năm phải thay đổi theo quy hoạch mới. Vậy nên chúng ta cần có những bài học từ quốc tế, khi dự án của họ 50 năm sau vẫn đảm bảo về mặt quy hoạch. Điều kiện Việt Nam và các nước giàu hơn là khó so sánh, song ở tầm vĩ mô, chúng ta có thể thay đổi tư duy.

Xét cụ thể, đối với hơn 400 dự án đang vướng vào quy định chuyển đổi đất nông nghiệp, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, nếu cấp cơ sở không tháo gỡ được phải đề xuất lên cấp cao hơn, trình Chính phủ để đưa ra những giải pháp tháo gỡ kịp thời. Trong điều kiện Luật Đất đai chưa sửa ngay được thì có thể đề xuất bổ sung các Nghị định hướng dẫn tháo gỡ ngay. Về lâu dài, phải nghiên cứu sửa đổi Nghị định 30/CP không cho phép chuyển đổi đất khác sang đất ở và đồng bộ dần luật pháp liên quan đến bất động sản.

Bên cạnh đó, "dễ làm khó bỏ qua" là tư duy tưởng chừng đơn giản của những người làm hành chính, nhưng sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp. Vậy nên, ông Điệp kiến nghị đối với các nhà đầu tư và dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cần thiết phải có chế tài thu hẹp thời gian hoàn thành thủ tục, sai quy định sẽ bị phạt, mới đem lại công bằng cho doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, thiếu vốn và khó vay vốn đang là vấn đề “gay go” đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong thời điểm hiện nay. Nhiều dự án đang được vay cũng phải dừng lại, gây khó khăn lớn cho các doanh nghiệp đang chuẩn bị triển khai dự án. Vậy nên, cần thiết phải có lộ trình cắt giảm từ từ, cho doanh nghiệp có thời gian xoay xở phương án khả thi khác.