Dòng tiền đầu cơ đang chiếm lĩnh thị trường bất động sản, chuyên gia cảnh báo bong bóng giá nhà

Dòng tiền đầu cơ chiếm ưu thế

Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian gần đây đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của dòng tiền đầu cơ, đặc biệt sau giai đoạn trầm lắng 2023 – đầu 2024. Nhiều chuyên gia nhận định, mặc dù nền tảng phục hồi kinh tế và chính sách hỗ trợ của Nhà nước đã tạo động lực tích cực cho thị trường, song phần lớn dòng tiền hiện nay lại không đến từ nhu cầu thực mà chủ yếu là dòng vốn đầu cơ ngắn hạn, tìm kiếm lợi nhuận nhanh qua việc “lướt sóng” và gom hàng tại các khu vực tiềm năng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn cuối năm 2024 và đầu năm 2025, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quay lại thị trường sau khi mặt bằng giá đã chạm đáy. Tuy nhiên, đa số không hướng đến việc sử dụng thật mà tập trung vào việc “bắt đáy” rồi chờ giá tăng. “Dòng tiền hiện nay không phải của người mua ở, mà là tiền đầu cơ. Điều này khiến giá bất động sản ở một số khu vực tăng nhanh, vượt xa giá trị thực, đặc biệt tại các tỉnh đang phát triển hạ tầng như Bắc Giang, Hòa Bình, Bình Phước hay khu vực ven Hà Nội, TP HCM,” ông Đính phân tích.

Thực tế, sau khi thị trường có tín hiệu phục hồi, các nhà đầu tư cá nhân và nhóm đầu cơ đã nhanh chóng tận dụng cơ hội, săn đất nền hoặc căn hộ ở vùng ven. Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giao dịch tại nhiều khu vực tăng 20 – 30% so với quý trước, trong khi lượng sản phẩm bán ra mới chỉ cải thiện nhẹ. Tại TP HCM, khu Đông và khu Tây là điểm nóng khi nhiều dự án “cháy hàng” chỉ trong vài tuần mở bán, dù giá đã tăng từ 10 – 15% so với đầu năm. Điều này phản ánh rõ ràng rằng dòng tiền đầu cơ đang “dẫn dắt” đà tăng giá, thay vì dòng tiền từ nhu cầu ở thực.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, “khi lãi suất hạ, kênh gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn, dòng tiền đầu cơ tất yếu chảy mạnh vào bất động sản. Tuy nhiên, đây là con dao hai lưỡi: nếu không được kiểm soát, thị trường có thể tái diễn tình trạng bong bóng giá như giai đoạn 2021 – đầu 2022.” Ông cho rằng trong ngắn hạn, việc đầu cơ có thể giúp thị trường tăng thanh khoản, nhưng về dài hạn, nó tạo ra rủi ro mất cân đối cung – cầu, khiến người mua thực khó tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng tài chính.

Một yếu tố khác thúc đẩy dòng tiền đầu cơ là kỳ vọng vào quy hoạch và phát triển hạ tầng. Nhiều khu vực như sân bay Long Thành, vành đai 4 Hà Nội hay các đô thị vệ tinh xung quanh TP HCM liên tục được nhắc đến như “điểm nóng” đầu tư. Tuy nhiên, không ít nơi giá đất tăng ảo gấp đôi chỉ vì tin đồn hoặc tiến độ hạ tầng mới ở mức khởi động. Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam – cho biết: “Hiện nay, nhiều người mua vào với tâm lý ‘giữ đất chờ hạ tầng’, không có kế hoạch sử dụng hay khai thác, điều này làm nguồn cung ảo gia tăng và thị trường dễ mất cân đối.”

Chuyên gia cảnh báo bong bóng

Lý giải nguyên nhân khiến xu hướng mua bất động sản đầu cơ của Việt Nam quá cao, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc công ty PropertyGuru Việt Nam cho rằng một phần do kênh đầu tư này "dễ mua dễ bán", thanh khoản tốt, lợi nhuận cao hơn các kênh khác như vàng, chứng khoán hay ngân hàng. Lợi suất đầu tư bất động sản thuộc loại tốt nhất Việt Nam 10 năm qua, đạt 197% với chung cư và 137% với đất nền.

Một nguyên nhân khác là chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam đang thấp và thoáng hơn nhiều nước trong khu vực, thiếu chế tài với các hình thức đầu cơ, bỏ hoang tài sản đất.

Đưa ra cảnh báo về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung - cầu, giá bị đẩy cao nhưng không gắn với nhu cầu thật thì dễ dẫn tới rủi ro bong bóng.

"Nếu không có chính sách can thiệp kịp thời, nhà ở đô thị lớn sẽ ngày càng xa tầm tay người lao động", ông Đính nói.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhấn mạnh, cần đưa thị trường quay lại đúng bản chất là phục vụ nhu cầu an cư của số đông. Khi đầu tư ngắn hạn chiếm áp đảo, căn hộ không còn là nơi ở mà trở thành công cụ sinh lời, đẩy giá tăng liên tục và gây hệ lụy xã hội. Ông kiến nghị Nhà nước sớm bổ sung nguồn cung nhà ở trung cấp, bình dân để cân bằng cấu trúc thị trường.