Chung cư hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2025 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ của nguồn cung. Nguồn cung mới sơ bộ tăng khoảng 50% so với năm 2024, đưa thị trường tiến sát quy mô đỉnh của năm 2018 – giai đoạn sôi động nhất trong hơn một thập kỷ qua. Động lực đến từ việc hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động, trong đó có 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ vướng mắc tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Báo cáo của Bộ Xây dựng phục vụ phiên họp thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (ngày 17/12/2025) cho biết, trên phạm vi cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản đang triển khai, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và các khu đô thị tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với 2.358 dự án, tương đương khoảng 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư đạt 6,74 triệu tỷ đồng.

Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản vẫn tốt

Đáng chú ý, dù nguồn cung gia tăng nhanh, các dự án nhà ở mới vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ tích cực. Tỷ lệ tiêu thụ tại nhiều dự án đạt trên 60%, thậm chí có dự án “cháy hàng” chỉ sau thời gian ngắn mở bán. Kết quả này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực ổn định và dòng tiền đầu tư trung – dài hạn vẫn hiện diện trên thị trường.

Song hành với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục xu hướng đi lên. Trong đó, căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng ba năm trở lại đây.

Theo thống kê của VARS IRE đến cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu tính chỉ số giá đã tăng 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM. Riêng tại Hà Nội, trong một số giai đoạn ngắn, giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề hay nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, có nơi lên tới 30% trong năm.

Cắt lỗ chỉ mang tính cục bộ

Từ cuối quý IV/2025, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại tại một số khu vực, với mặt bằng giá đi ngang thay vì tiếp tục leo thang. Tuy nhiên, thực tế chưa ghi nhận xu hướng giảm giá trên diện rộng. Theo VARS IRE, các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện ở nhóm sản phẩm mua với mức chênh cao hoặc được giao dịch theo tâm lý FOMO trong những đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.

Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, cùng với tâm lý thị trường được củng cố bởi nhiều giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và việc khởi công hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn, mặt bằng giá bất động sản được đánh giá khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng trong ngắn hạn.

Tồn kho tăng nhưng mang tính tích cực

Về tồn kho, số liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, trong quý III/2025, tồn kho bất động sản đạt khoảng 26.717 căn, nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, gấp 2,37 lần so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Theo VARS IRE, sự gia tăng tồn kho hiện nay không mang hàm ý tiêu cực như các giai đoạn trước. Phần lớn lượng tồn kho là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng hoặc hình thành trong tương lai, đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch tương đối khả quan. Điều này phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực.

Đồng thời, thực trạng này cũng cho thấy nguồn cung đất nền dự án đang sụt giảm rõ rệt, trong khi căn hộ và nhà ở tiếp tục giữ vai trò chủ lực của thị trường. Sau giai đoạn “sốt” giá, thị trường chung cư đang dần bước vào trạng thái ổn định hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa những sản phẩm có giá trị thực và các tài sản được mua theo kỳ vọng ngắn hạn.