TP.HCM: Kinh doanh kém hiệu quả mặt bằng nhà phố cho thuê giá cao không còn phù hợp với bối cảnh mới

Ghi nhận tại các trục thương mại sầm uất như Cách Mạng Tháng Tám, Đồng Khởi, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi, Nguyễn Đình Chiểu hay đường 3 Tháng 2, nhiều căn nhà phố đã bỏ trống suốt nhiều tháng, thậm chí cả năm. Một số mặt bằng xuống cấp, phủ bụi, ảnh hưởng không nhỏ đến mỹ quan đô thị. Theo giới môi giới, giá chào thuê tại khu vực trung tâm hiện vẫn phổ biến từ 100–300 triệu đồng mỗi tháng, tùy diện tích và vị trí, song lượng khách hỏi thuê rất hạn chế.

Tuyến Nguyễn Trãi – từng được mệnh danh là “kinh đô thời trang” của TP.HCM – nay trở nên trầm lắng hiếm thấy. Nhiều cửa hàng đóng cửa, nhường chỗ cho những tấm biển cho thuê treo lặng lẽ. Ông Tấn Hùng, chủ một cửa hàng thời trang lâu năm trên tuyến phố này, cho biết nhiều mặt bằng quanh khu vực đã bỏ trống hơn hai năm. Theo ông, với giá thuê từ 50 triệu đồng mỗi tháng trở lên, cộng thêm chi phí nhân sự, thuế, điện nước, việc duy trì cửa hàng gần như vượt quá sức chịu đựng của nhiều hộ kinh doanh, nhất là khi sức mua giảm và bán hàng trực tuyến ngày càng chiếm ưu thế.

Không chỉ lĩnh vực thời trang, các ngành dịch vụ ăn uống cũng đang đối mặt áp lực tương tự. Một thương hiệu ẩm thực lớn tại góc Lê Thánh Tôn – Thái Văn Lung đã ngưng hoạt động từ giữa năm 2025 nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách thuê mới. Anh Xuân Huy, chủ một nhà hàng Thái trên đường Điện Biên Phủ, buộc phải trả mặt bằng sau thời gian dài “gồng lỗ”. Doanh thu sụt giảm trong khi chi phí thuê và nguyên liệu leo thang khiến anh chuyển sang địa điểm nhỏ hơn, nằm trong khu chợ, với giá thuê chỉ bằng một nửa.

Theo các chuyên gia, hiện tượng trả mặt bằng phản ánh sự lệch pha ngày càng rõ giữa giá thuê và khả năng tạo dòng tiền của doanh nghiệp. Trong khi giá thuê nhà phố vẫn bị neo ở mức cao, hành vi tiêu dùng đã dịch chuyển mạnh sang mua sắm trực tuyến và các mô hình trung tâm thương mại tích hợp, nơi chi phí vận hành và lưu lượng khách được tối ưu hơn. Thị trường vì vậy đang bước vào giai đoạn sàng lọc, loại bỏ những mô hình kinh doanh kém hiệu quả và những mức giá thuê không còn phù hợp với bối cảnh mới.

Thực tế cho thấy, ngay cả khi chủ nhà chấp nhận giảm giá 10–20%, việc tìm khách thuê vẫn không dễ dàng. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn trả mặt bằng nhà phố để chuyển sang kinh doanh online hoặc thuê địa điểm trong hẻm, với chi phí thấp hơn, dành ngân sách cho marketing trên mạng xã hội và sàn thương mại điện tử. Báo cáo của Metric cho biết, doanh số bán lẻ trực tuyến trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 305.000 tỷ đồng, tăng trên 34% so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng tiêu dùng online ngày càng áp đảo.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các ngành như thời trang, phụ kiện, cà phê đang dần “rút lui” khỏi mặt bằng nhà phố. Vị trí đắc địa không còn là yếu tố quyết định như trước; thay vào đó, doanh nghiệp ưu tiên chi phí hợp lý, khả năng vận hành linh hoạt và hiệu quả kinh doanh thực tế.

Ở góc nhìn dài hạn, nhiều ý kiến cho rằng để hạn chế tình trạng mặt bằng bỏ trống kéo dài, chủ nhà cần điều chỉnh lại kỳ vọng giá thuê, đồng thời áp dụng các hình thức hợp đồng linh hoạt hơn, chia sẻ rủi ro với người thuê trong giai đoạn đầu. Về phía doanh nghiệp, việc kết hợp giữa kinh doanh trực tiếp và trực tuyến được xem là con đường tất yếu.

Làn sóng trả mặt bằng tại TP.HCM vì thế không chỉ phản ánh khó khăn ngắn hạn của thị trường bán lẻ, mà còn là dấu hiệu của một quá trình tái cấu trúc sâu rộng. Khi cuộc chơi thay đổi, mức giá thuê cũng cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tế mới, nếu không, những con phố từng sầm uất có nguy cơ tiếp tục chìm trong cảnh “đèn tắt, cửa đóng” kéo dài.