Giá đất nền tăng nhanh nhưng giao dịch chậm

Số liệu từ DKRA Consulting cho thấy, tính đến hết quý III, TP.HCM và các tỉnh giáp ranh có hơn 7.100 nền đất sơ cấp được đưa ra thị trường, song chỉ khoảng 390 nền được giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 5%. Đây là con số phản ánh rõ sự trầm lắng của dòng tiền, bất chấp giá bán vẫn neo ở mức cao.

Cụ thể, giá đất nền bình quân tại TP.HCM hiện lên tới khoảng 140 triệu đồng/m². Tại Đồng Nai, mức giá phổ biến quanh 74 triệu đồng/m², còn Long An dao động gần 60 triệu đồng/m². Mặt bằng giá cao kéo dài trong khi lực cầu suy yếu đang tạo ra độ vênh ngày càng lớn giữa kỳ vọng và thực tế thị trường.

Báo cáo của Nhà Tốt cũng chỉ ra xu hướng tương tự. Đến cuối quý III, giá đất nền sơ cấp tại Đồng Nai tăng 37%, Bình Dương tăng 31%, Long An tăng 11%. Trái ngược hoàn toàn, lượng tìm kiếm đất nền tại TP.HCM và các khu vực lân cận lại giảm mạnh, từ 22% đến 37% so với quý trước. Giá tăng nhưng người mua rút lui, cho thấy thị trường đang rơi vào trạng thái “lệch pha” rõ rệt.

Giá được giữ bởi kỳ vọng, không phải giao dịch

Phân tích nguyên nhân của nghịch lý này, bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, cho rằng mặt bằng giá hiện nay phần lớn được nâng đỡ bởi kỳ vọng từ phía chủ đầu tư, thay vì xuất phát từ nhu cầu mua bán thực tế. Nhiều dự án đất nền mới mở bán đưa ra mức giá cao hơn đáng kể so với khu vực xung quanh, thậm chí điều chỉnh theo đà tăng của căn hộ và nhà liền thổ, trong khi sức mua không đủ hấp thụ.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp – nơi phản ánh sát nhất cung cầu thật – lại cho thấy bức tranh kém tích cực hơn. Giá đất nền trong dân tại Đồng Nai đã giảm khoảng 29%, Bình Dương giảm 4%, còn TP.HCM và một số khu vực lân cận chủ yếu đi ngang. Dù giá đã điều chỉnh, thanh khoản vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường đất nền không hoàn toàn “đóng băng” mà đang rơi vào tình trạng lệch pha nghiêm trọng. Nhu cầu hiện nay chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có tổng giá trị vừa tầm tài chính, khoảng 3–5 tỷ đồng tại TP.HCM và 1–2 tỷ đồng ở vùng ven, tương ứng mức giá 10–40 triệu đồng/m². Trong khi đó, phần lớn nguồn cung đất nền trên thị trường lại được chào bán ở mức 30–80 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của số đông người mua.

Việc chính sách tín dụng và thuế tiếp tục được kiểm soát chặt cũng khiến dòng tiền đầu cơ suy yếu. Nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền, còn người mua ở thực lại khó tìm được sản phẩm phù hợp, khiến khoảng cách giữa giá chào bán và sức mua ngày càng bị nới rộng.

Thanh lọc nhà đầu tư, khó quay lại “sóng nóng”

Theo Bộ Xây dựng, trong quý III, cả nước ghi nhận hơn 104.000 giao dịch đất nền thành công, giảm 15% so với quý trước. Riêng TP.HCM, thanh khoản tiếp tục sụt giảm do các quy định siết tách thửa, hạn chế chuyển nhượng lô nhỏ và tăng cường kiểm soát hoạt động đầu cơ. Tính chung 9 tháng đầu năm, giá đất nền có xu hướng đi ngang, trong khi tốc độ phục hồi giao dịch vẫn chậm.

Giới chuyên gia nhận định, giai đoạn hiện nay mang tính điều chỉnh và sàng lọc rõ nét. Những nhà đầu tư mua đất với mục tiêu lướt sóng, không gắn với nhu cầu sử dụng thực, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, đang phải chấp nhận thực tế vốn bị “giam” trong thời gian dài.

Dòng tiền trên thị trường có xu hướng dịch chuyển sang các dự án quy mô lớn, khu đô thị tích hợp, đã hình thành cộng đồng cư dân và có khả năng khai thác thực tế, thay vì đất nền nhỏ lẻ. Điều này khiến phân khúc đất nền truyền thống ngày càng kém hấp dẫn trong ngắn hạn.

Trong thời gian tới, nhiều dự báo cho rằng thị trường đất nền khó có thể quay lại giai đoạn sốt nóng như trước năm 2020. Thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, chủ yếu tập trung vào những sản phẩm giá thấp, pháp lý rõ ràng, phù hợp nhu cầu ở thực. Với nhóm nhà đầu tư đã “đu đỉnh”, hành trình tìm đường về bờ có thể còn kéo dài.

Áp lực từ găm hàng và đầu cơ

Báo cáo tổng kết năm 2025 của Bộ Xây dựng cho thấy giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng theo từng năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, do vẫn tồn tại hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ. Những yếu tố này làm mặt bằng giá bị đẩy lên cao, gây mất cân đối cung – cầu trên thị trường.

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm vẫn lệch pha giữa các phân khúc, thiếu nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Nhiều dự án chậm triển khai do vướng thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch, trong khi nguồn vốn cho thị trường bất động sản vẫn đối mặt không ít rủi ro.

Trong năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tập trung nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, theo hướng tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn. Mục tiêu là thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội, qua đó từng bước cải thiện sự cân bằng và tính bền vững của thị trường bất động sản.